Бухгалтерский учет при перепродаже помещений в строящихся домах

Как отразить в бухгалтерском учете организации приобретение прав участника долевого строительства и реализацию этих прав в дальнейшем? Отвечают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Екатерина Лазукова и Елена Мельникова.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ).

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Согласно части 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Часть 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ допускает уступку участником долевого строительства прав требований по договору после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).

Правила уступки права требования установлены в ст.ст. 388, 389, 390 ГК РФ, а условия и порядок оформления перевода долга - в ст.ст. 391, 392 ГК РФ.

Отражение в бухгалтерском учете приобретения прав участника долевого строительства

Права участника долевого строительства, по нашему мнению, организация-дольщик вправе учесть в составе финансовых вложений на основании п.п. 2, и 3 ПБУ 19/02 "Учет финансовых вложений", утв. приказом Минфина России от 10.12.2002 № 126н, то есть отразить их на счете 58 "Финансовые вложения", субсчет "Права участника долевого строительства". Вместе с тем допускается учет таких прав и на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".

В бухгалтерском учете участнику долевого строительства (дольщику) следует сделать следующие записи:

Дебет 58 (76), субсчет "Права участника долевого строительства" Кредит 76, субсчет "Расчеты с застройщиком"

- на дату регистрации договора участия в долевом строительстве получено право на объект долевого строительства;

Дебет 76, субсчет "Расчеты с застройщиком" Кредит 51

- произведены расчеты с застройщиком (либо с продавцом прав участника долевого строительства).

Отражение в бухгалтерском учете реализации прав участника долевого строительства

В соответствии с п. 7 ПБУ 9/99 "Доходы организации", утв. приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н, поступления от продажи основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), продукции, товаров, признаются в бухгалтерском учете в качестве прочих доходов. Расходы, связанные с продажей, выбытием и прочим списанием основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), товаров, продукции, признаются в бухгалтерском учете в качестве прочих расходов (п. 11 ПБУ 10/99 "Расходы организации").

Поэтому при последующей переуступке права требования квартиры или офиса в учете делаются записи:

Дебет 62 (76) Кредит 91

- отражен доход от уступки права требования квартиры (офиса);

Дебет 91 Кредит 58 (76), субсчет "Права участника долевого строительства"

- списана сумма расходов, связанная с приобретением переданных прав;

Дебет (51) Кредит 62 (76), субсчет "Расчеты по уступке права требования"

- поступила оплата от покупателя имущественного права;

Дебет 91 Кредит 68

- начислен НДС.

Кроме того, в случае, если указанная в вопросе деятельность является для организации основной, переуступка прав требования на квартиры или офисы может отражаться в учете не с использованием счета 91 "Прочие доходы и расходы", а с использованием счета 90 "Продажи" (смотрите Инструкцию по применению плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденную приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н).

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.