Бухгалтерский учет, налогообложение, отчетность, МСФО, анализ бухгалтерской информации, 1С:Бухгалтерия

Вход или Регистрация

Подпишитесь сейчас

Учет «без пяти минут основных» средств

24.09.2012382

В какой момент и при каких обстоятельствах следует принимать к учету в качестве основного средства не до конца построенное и не введенное в эксплуатацию здание? И следует ли начислять налог на имущество, если часть площадей такого здания уже сдана в аренду? Разбираются эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Татьяна Каратаева и Вячеслав Горностаев.

Организация приобрела объект незавершенного строительства (степень готовности - 90%, имеется свидетельство о государственной регистрации). На данный момент осуществляются достройка здания и его внутренняя отделка. Разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта нет. Часть помещений используются под кабинеты, часть - сдана в аренду.

Должен ли объект незавершенного строительства, частично используемый по договору аренды, облагаться налогом на имущество?

В рассматриваемой ситуации организация вправе не начислять налог на имущество по объекту незавершенного строительства, если он требует доведения до состояния готовности и возможности эксплуатации. Такое имущество может учитываться в качестве основного средства и признаваться объектом налогообложения только после осуществления необходимых работ и формирования в установленном порядке первоначальной стоимости с учетом соответствующих расходов.

Вместе с тем, учитывая, что часть помещений данного объекта фактически используется в производственной деятельности или сдается в аренду, не исключены претензии налогового органа о неначислении налога на имущество с фактически используемых площадей.

Обоснование вывода. Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектами обложения налогом на имущество признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Пунктом 4 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" определено, что актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении следующих условий:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В свою очередь, п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, определяет, что по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету. Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

В соответствии с частью 1 ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, утвержденная постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698, оперирует именно данной нормой законодательства.

К завершенному капитальному строительству относятся завершенные строительством здания и сооружения, по которым установленным порядком получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Если организация, установившая, например, в своей учетной политике момент ввода построенного (приобретенного) объекта недвижимости в эксплуатацию при выполнении всех условий п. 4 ПБУ 6/01, фактически произведет ввод такого объекта в эксплуатацию, не согласовав его с датой получения указанного разрешения, то она несет риск возможных последствий технологического и административного характера (в случае их свершения) на объекте, на который не получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Следовательно, по общему правилу незавершенные капитальные вложения налогоплательщик не должен принимать к учету в качестве основного средства (и, соответственно, включать их стоимость в облагаемую базу по налогу на имущество). По мнению Минфина (письмо от 20.01.2010 N 03-05-05-01/01), разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию является основанием для регистрации прав собственности и учета объекта в составе основных средств и, следовательно, для обложения налогом на имущество организаций.

Как следует из постановления Президиума ВАС от 16.11.2010 N ВАС-4451/10, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не может рассматриваться в качестве безусловного доказательства, свидетельствующего о доведении строящегося объекта до состояния готовности и возможности его эксплуатации. Этот документ удостоверяет иные характеристики объекта, а именно его соответствие градостроительному плану земельного участка и проектной документации и выполнение строительства согласно разрешению на строительство.

Данная позиция Президиума ВАС была доведена до сведения налоговых органов для использования в работе письмом ФНС РФ от 12.08.2011 N СА-4-7/13193@ "О направлении обзора постановлений Президиума ВАС РФ по налоговым спорам".

На основании указанных норм можно сделать вывод, что критериями для принятия организацией созданного путем строительства объекта недвижимости на учет в качестве объекта основных средств являются следующие обстоятельства:

- объект существует физически, то есть строительство его завершено, он сдан в эксплуатацию в установленном порядке;

- объект передан организации по акту приема-передачи, вследствие чего у организации возникло право владения и пользования этим имуществом, которое может быть подтверждено документально (соответствующим договором о приобретении строящегося объекта, актом приема-передачи);

- объект отвечает в совокупности условиям, предусмотренным п. 4 ПБУ 6/01.

Аналогичное мнение нашло отражение в разъяснениях Минфина России (смотрите, например, письма Минфина России от 22.06.2010 N 03-03-06/1/425, от 09.06.2009 N 03-05-05-01/31, от 18.04.2007 N 03-05-06-01/33).

К таким же выводам приходят и суды. В своих решениях они отмечают, что, если даже на фоне проведения работ капитального характера объект начинает эксплуатироваться (с нарушением определенных технических требований или без таковых) и приносит доход (например в виде арендной платы), это не является поводом считать объект пригодным для использования в смысле п. 4 ПБУ 6/01. Об этом свидетельствуют отдельные судебные акты (постановления ФАС Поволжского округа от 30.09.2010 N А12-4653/2010, от 27.09.2010 N А65-1671/2010, от 13.04.2010 N А72-15321/2009, от 22.03.2010 N А65-149/2009. Отметим, что приведенные решения судебных органов могут служить аргументом, подтверждающим позицию организации в случае возможных споров с налоговым органом при неначислении налога на имущество по приобретенному зданию как по объекту, не введенному в эксплуатацию по причине необходимости доведения до состояния готовности).

Так, в постановлении ФАС Уральского округа от 01.07.2010 N Ф09-4892/10-С3 также говорится, что обязательным условием для постановки основных средств на учет является пригодность объекта основных средств к использованию для выполнения определенных задач.

В постановлении ФАС Московского округа от 01.12.2009 N КА-А40/12794-09 судьи также пришли к выводу, что начисление налога на имущество на объект незавершенного строительства, по которому не сформирована окончательная стоимость, произведено налоговым органом неправомерно. Из материалов дела видно, что на указанном объекте производились общестроительные работы (кладка перегородок, укладка плитки), строительство автомобильной площадки, разводка воздуховодов по зданию, обвязка сантехнического оборудования, отопительных приборов, электромонтажные работы и прочее.

Наконец, в уже указанном нами выше постановлении Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N 4451/10 говорится, что при выполнении после получения разрешения на ввод в эксплуатацию отделочных работ для доведения объекта до состояния, пригодного к использованию, основания для квалификации этого объекта в качестве основного средства отсутствуют.

Последующая судебная практика складывалась с учетом этой позиции Президиума ВАС РФ.

Например, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 15.08.2011 N Ф07-2053/11 судьи отметили, что объект принимается к бухгалтерскому учету в качестве основного средства и, соответственно, включается в налоговую базу по налогу на имущество организаций, когда данный объект приведен в состояние, пригодное для использования, то есть произведены все затраты, связанные с приобретением (строительством, созданием) и приведением его в состояние готовности к эксплуатации, и независимо от ввода его в эксплуатацию. Вопрос о включении имущества в объект налогообложения не может зависеть от волеизъявления налогоплательщика, а должен определяться экономической сущностью этого имущества.

Президиум ВАС РФ в п. 8 Информационного письма от 17.11.2011 N 148 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 30 НК РФ" также указал, что при рассмотрении споров, связанных с исчислением налоговой базы по налогу на имущество организаций, необходимо иметь в виду, что если конкретное имущество требует доведения до состояния готовности и возможности эксплуатации, такое имущество может учитываться в качестве основного средства и признаваться объектом налогообложения только после осуществления необходимых работ и формирования в установленном порядке первоначальной стоимости с учетом соответствующих расходов.

Таким образом, пока объект не обладает соответствующими техническими характеристиками, даже при преждевременном его использовании способность этого объекта приносить экономические выгоды (доход) организации в будущем не подтверждается, а значит, имущество подлежит учету на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" и не облагается налогом на имущество.

Вместе с тем отмечаем, что данный факт необходимо подтвердить документально. К документам, подтверждающим невозможность эксплуатации приобретенного здания, по нашему мнению, могут относиться, например, заключение эксперта, договор с исполнителем на разработку проекта реконструкции или капитального ремонта, распоряжение руководителя.

Тем не менее считаем, что существенным обстоятельством в данной ситуации будет именно фактический ввод в эксплуатацию объекта основных средств. Данное обстоятельство безоговорочно свидетельствует, что объект не требует дополнительных капитальных вложений на доведение его до состояния, пригодного к эксплуатации, и полностью готов к использованию для управленческих нужд либо для производства товаров (работ, услуг).

Данный вывод вытекает из того, что законодательством о бухгалтерском учете не оговаривается связь постановки на учет основного средства с оформлением соответствующего разрешительного документа, поскольку не исключена ситуация, когда выполнение объектом всех условий его постановки на учет по п. 4 ПБУ 6/01 не синхронизировано с полученным (получаемым) разрешением на ввод его в эксплуатацию. Ведь требования бухгалтерского учета не находятся в непосредственной взаимосвязи с требованиями градостроительного законодательства.

Это позволяет нам считать, что в учетной политике организации момент принятия объекта недвижимости в качестве объектов основных средств целесообразно определить как момент, при наступлении которого в отношении объекта недвижимости, по которому закончены капитальные вложения, соблюдаются все условия п. 4 ПБУ 6/01, при этом данный объект приведен в состояние, пригодное к эксплуатации.

Кроме этого, хотелось бы обратить внимание на то, что рассматриваемая ситуации сопряжена с налоговыми рисками в силу следующих обстоятельств.

Часть объекта незавершенного строительства организация сдала в аренду. Учитывая озвученную ранее позицию Минфина России (обратите внимание на письмо от 18.04.2007 N 03-05-06-01/33, в котором Минфин России в отношении налога на имущество указал, что объект принимается к учету в качестве основного средства, когда данный объект приведен в состояние, пригодное для использования, то есть независимо от ввода его в эксплуатацию) и отдельных арбитражных судов (например, ФАС Московского округа в постановлении от 21.04.2011 N КА-А40/2059-11 пришел к выводу, что с момента составления акта приема-передачи объект переходит во владение, пользование и распоряжение нового собственника). Последующее оформление документации на это имущество, в том числе получение свидетельства о внесении в ЕГРП, только подтверждает право собственности нового владельца. Соответственно, уплачивать налог на имущество необходимо и до завершения процедуры государственной регистрации прав собственности. Также смотрите постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.09.2009 N Ф04-5476/2009(20066-А45-26)(19374-А45-26)), налоговые органы могут указать на то, что если объект незавершенного строительства частично эксплуатируется, то он приведен в состояние, пригодное для использования, и его необходимо принять на бухгалтерский учет в качестве основного средства и включить в налоговую базу по налогу на имущество.

На наш взгляд, самого факта частичной эксплуатации объекта незавершенного строительства для принятия его на бухгалтерский учет в качестве основного средства недостаточно, поскольку, как указывалось ранее, без разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства он не может быть признан пригодным для использования. Тем более нельзя принять на счет 01 только часть здания, которое является одним инвентаризационным объектом, и включить его в налоговую базу по налогу на имущество, тогда как имущество, учитываемое на счете 08, не является объектом обложения налогом на имущество.

В этом случае, оценив все возможные риски, организации, возможно, следовало ввести в состав основных средств приобретенное здание, а затем, начав эксплуатировать его даже частично, определить часть помещений для дальнейших работ по дооснащению, дооборудованию и достройке.

Заметим, что проведение перепланировки в оставшихся не эксплуатируемыми помещениях может создать дополнительные трудности в получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, т.к. выявит нарушение (не соответствие) построенного объекта проектной документации.

По нашему мнению, для уменьшения налоговых рисков до ввода объекта в эксплуатацию как один из возможных вариантов было заключение предварительного договора аренды.

Предварительный договор может предусматривать лишь платежи (не задаток) в обеспечение заключения основного договора аренды.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств. В соответствии с письмами Минфина России от 29.05.2007 N 03-11-04/2/145, от 17.09.2009 N 03-07-11/231 указанное положение НК РФ распространяется на такие способы обеспечения исполнения обязательств, как подобные платежи.

Комментарии 0

или Зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий

Пока нет комментариев

Чтобы оставить комментарий необходимо авторизоваться

1-НДФЛ 1C:Линк 1С штрихкод 1С-Отчетность 1С-Такском 1С:ERP Управление предприятием 1С:Бухгалтерия 8 1С:Бухгалтерия 8 КОРП 1С:Бухгалтерия автономного учреждения 1С:Бухгалтерия государственного учреждения 1С:Бюджет муниципального образования 1С:Бюджет поселения 1С:Государственные и муниципальные закупки 1С:Деньги 1С:Документооборот 1С:Зарплата и кадры бюджетного учреждения 1С:Зарплата и управление персоналом 1С:Зарплата и управление персоналом КОРП 1С:Клуб пользователей 1С:Комплексная автоматизация 8 1С:Лекторий 1С:Линк 1С:Предприятие 1С:Предприятие 7.7 1С:Предприятие 8 1С:Розница 1С:Управление небольшой фирмой 1С:Управление производственным предприятием 1С:Управление торговлей 2-НДФЛ 3-НДФЛ 4-НДФЛ 4-ФСС CRM IAS 2 Агентский договор. Учет административная ответственность акцизы алкоголь амортизационная премия антикризисные арбитражная практика аттестация рабочих мест аудит база 1с базовые версии 1С:Предприятия банк и касса в 1с банкротство безнадежная задолженность безналичные расчеты бланки строгой отчетности бухгалтер бухгалтерия автономного учреждения бухгалтерская отчетность бухгалтерские бланки бухгалтерский баланс бухучет Бытовые услуги. Учет бюджет муниципального образования бюджет поселения бюджетная отчетность бюджетные правонарушения бюджетный учет ВАС РФ Вахтовый метод.Оплата вексель взаимозависимые_лица взноcы в ПФР взносы в ФОМС взносы в ФСС взносы на травматизм видео 1С внедрение 1с водный налог восстановление НДС вычет на лечение вычет НДС вычеты по НДФЛ ВЭД ГК РФ госпошлина государственные и муниципальные закупки гражданин гражданско-правовой договор графики работы двойное налогообложение дебиторка декларация по алкоголю декларация соответствия условий труда денежные документы детские пособия договор комиссии договор подряда договор поставки договор транспортной экспедиции договорная политика документальное оформление документооборот долговые обязательства доплата доходы организации ЕГАИС ЕГРЮЛ ЕНВД ЕСН ЕСХН жилищное законодательство загранпаспорт задолженность по налогам займы закон о бухгалтерском учете занимательная бухгалтерия зарплатные налоги защита персональных данных земельный налог ИАС Консалтинг.Стандарт изменения в законодательстве 2011 изменения в законодательстве 2012 изменения в законодательстве 2013 износ основных средств имущественные вычеты ИП ип исправление бухгалтерских ошибок ИТС ИФНС кадастровая стоимость камеральная проверка КАСКО кассовая дисциплина кассовая книга кассовые операции КБК квоты на иностранных рабочих ККТ КЛАДР классификация ОС книга на УСН книга патент книга покупок книга продаж КоАП РФ командировочные расходы компенсация за отпуск консервация основных средств консолидированная группа контролируемые сделки корректировочный счет-фактура коэффициент-дефлятор крупнейшие налогоплательщики курсовые разницы ликвидация организации лицензирование малый бизнес материальная выгода материальная помощь материнский капитал метод начисления модернизация основных средств МРОТ МСФО наличные расчеты налог на игорный бизнес налог на имущество налог на прибыль налог с продаж налога на прибыль налоги физических лиц налоговая ответственность налоговая отчетность налоговое администрирование налоговый агент налоговый учет налогоплательщик НДПИ НДС НДФЛ неденежные расчеты недостача незавершенное строительство некоммерческие организации учет неотделимые улучшения нерезиденты нефинансовые активы НИОКР НК РФ НМА нормы естественной убыли нулевая декларация обособленное подразделение обучение 1с общественное питание учет ОСАГО основные средства отпускные отходы отчетность организации отчетность предпринимателя охрана труда паспорт сделки патентная система ПБУ 1 ПБУ 12 ПБУ 15 ПБУ 18 ПБУ 2 ПБУ 21 ПБУ 22 ПБУ 23 ПБУ 24 ПБУ 8 первичные документы переделы учет персонифицированный учет план счетов платежи платежные документы 1с платежный агент платежный терминал площадь торгового зала подтверждение расходов пониженные тарифы пособие по беременности и родам пособие по нетрудоспособности посреднические договоры проверка ИНН/КПП производственный календарь простое товарищество профессиональные вычеты путевой лист работники-белорусы раздельный учет районный коэффициент расходы на ГСМ расходы на рекламу расходы организации расчет больничного листа расчет себестоимости расчетный счет расчеты с работниками регистрация недвижимости регистрация юридическмх лиц реконструкция основных средств ремонт основных средств реорганизация решения 1с росалкогольрегулирование РСВ-1 рыночные цены сведения о размещении заказа свод отчетов совместители совмещение налоговых режимов сокращенный рабочий день софинансирование социальное страхование социальные вычеты специальные марки спецоценка условий труда средний заработок ставка НДС Ставка НДФЛ ставка рефинансирования ставка УСН стандартные вычеты статистика статотчетность страхование страховые взносы судебные издержки суммовые разницы суточные счет-фактура табель учета рабочего времени такси таможенные платежи таможенный союз ТК РФ торг-12 транспортный налог трудовая книжка трудовой договор увольнение по инициативе руководителя увольнение по соглашению сторон уголовная ответственность удержание алиментов универсальный корректировочный документ УПД управленческий учет 1с УСН уставный капитал уступка требования уточненка учет аренды учет в АО учет в ООО учет в строительстве учет в тсж учет дивидендов учет запасов учет импорта учет лизинга учет МПЗ учет на производстве учет ОС учет премий учет расходов при хищении учет скидок учет спецодежды учет субсидий учет товаров учет факторинговых операций учет ценных бумаг учет экспорта учетная политика учредительные документы факсимиле финансовый анализ финансовый результат фонд оплаты труда формы документов централизованные бухгалтерии цессия экологические платежи электронная отчетность электронная подпись электронные деньги электронные счета-фактуры электронный документооборот

Все теги