Бухгалтерский учет, налогообложение, отчетность, МСФО, анализ бухгалтерской информации, 1С:Бухгалтерия

Форум

Развернуть все [Прочее] Купля-продажа недвижимости... вопросы налогообложения
yurgo
Пост №1
yurgo
читатель
офлайн
Дата регистрации: 06.04.2007
Сообщений: 9
Пост №1
 
21.11.2010 16:25

Коллеги... прошу проверить основные налоговые акценты при осуществлении деятельности юр. лицом на ОСН:
вид деятельности - инвестиции в куплю и последующую продажу недвижимости юр. и физ. лицам. Жилой и нежилой фонд. С оформленными правами собственности на объекты в ГБР и нет.

Как видится, основные налоги у нас на ОСН: НДС, НП, Налог на имущество.

Налог на прибыль:
Стоимость последующей реализации (без учета косвенных налогов) - стоимость приобретения (также без НДС) со ставкой 20%. В случае если объект приобретался с уплатой продавцом НДС, а мы реализуем его без НДС (описанный ниже пример покупки квартир на этапе стройки и продажи после официального заверщения и оформления прав собственности) - при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль сумма НДС фактически уплаченная также учитывается и уменьшает налоговую базу. Есть также кажется некоторые противоречия в моментах признания выручки по методу начисления. Т.е. в наших интересах ессно признавать ее в момент перехода права собственности в момент государственной регистрации прав собственности, в интересах налоговых органов - отстаивать момент получения дохода как дату подписания акта приемки-передачи объекта и передачи объекта на гос. регистрацию. Какие еще возможны острые моменты, и все ли мной правильно описано?

НДС:
- в случае реализации готового жилого объекта (квартиры) с оформленными и зарегистрированными правами собственности - не облагается.
- в случае реализации нежилых помещений - НДС ОБЛАГАЕТСЯ, ибо НК льготы в отношении нежилого фонда не предусмотрены. Соответственно можем принять к вычету ндс уплаченный при приобретении при условии предоставления продавцом сч/ф с выделенным ндс. По идее должны предоставить, т.к. покупается обычно тоже нежилой объект. При условии покупки жилого и самостоятельного перевода в нежилой фонд - тут возможностей для зачета соответственно нет.
- в случае реализации незавершенки, долевки в жилых помещениях - НДС также ОБЛАГАЕТСЯ, т.к. объект формально как жилой не оформлен, соответственно льготы для жилых применять оснований нет. После оформления прав собственности - имеем право реализовывать без обложения НДС. С реализацией долевки возможно подход несколько иной, прошу меня поправить если что... Ибо возможно право на реализацию прав собственности на объект незавершенного строительства имеет обычно только сам застройщик, у которого этот объект формально отражен на балансе. А дольщики же (физ. лица, юр. лица, инвесторы) - имеют лишь права требования к застройщику, обусловленные договором долевого участия. Соответственно в обычной практике никаких физических объектов в собственности у дольщика с оформлением прав собственности обычно нет. Вопрос - что же тогда должно облагаться, как и по каким основаниям, если дольщик решает выйти из стройки например на последних этапах строительства и уступает свое право требования... формально видимо это оформляется сменой лиц в обязательстве (договоре долевого участия). Да, и видится, что при оформлении договора долевого участия получить от застройщика кикие-либо сч-ф с выделенным НДС (по завершенным этапам работ в доле, соответствующей вкладу инвестора) для последубщего зачета НДС будет крайне затруднительно, как минимум потому, что в соответствии с недавно введенным п 23.1 ст. 149 НКРФ, услуги застройщика при долевом строительстве НДС не облагаются.

Налог на имущество:
Реализация квартир (прочих жилых объектов), нежилых помещений - в случае их приобретения с инвестиционными целями - налогом на имущество не облагается. В б/у отражаем по счету 41 (Товары).
Вопрос возникает, в какий оценке необходимо отражать объект на сч. 41 (с учетом или без НДС):
- если приобретался с уплатой НДС, будет продаваться также (нежилое) - на 41 без НДС, на 19 сумму НДС
- если приобретался без НДС, будет продаваться также (жилое) - тут на 41 просто стоимость приобретения
- если приобретался С НДС (стройка) и нет уверенности, будет облагаться операция на момент продажи или нет??? Учитываем на 19 и 41 раздельно, в случае реализации с НДС - как в первом варианте, в случае реализации БЕЗ НДС - в бухгалтерском учете отражаем списывает на себестоимость с 19 счета ндс уплаченный по данному объекту, учитывая соответственно в составе расходов для целей исчисления налогом на прибыль?

Прошу прощения за несколько сумбурный стиль изложения... Смешение налогового и бухгалтерского учетов... Просто рассматриваю все в комплексе... Прошу прокомментировать и поправить (дополнить) при возможности.
Спасибо.

 
yurgo
Пост №1
21.11.2010 16:25
 

Коллеги... прошу проверить основные налоговые акценты при осуществлении деятельности юр. лицом на ОСН:
вид деятельности - инвестиции в куплю и последующую продажу недвижимости юр. и физ. лицам. Жилой и нежилой фонд. С оформленными правами собственности на объекты в ГБР и нет.

Как видится, основные налоги у нас на ОСН: НДС, НП, Налог на имущество.

Налог на прибыль:
Стоимость последующей реализации (без учета косвенных налогов) - стоимость приобретения (также без НДС) со ставкой 20%. В случае если объект приобретался с уплатой продавцом НДС, а мы реализуем его без НДС (описанный ниже пример покупки квартир на этапе стройки и продажи после официального заверщения и оформления прав собственности) - при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль сумма НДС фактически уплаченная также учитывается и уменьшает налоговую базу. Есть также кажется некоторые противоречия в моментах признания выручки по методу начисления. Т.е. в наших интересах ессно признавать ее в момент перехода права собственности в момент государственной регистрации прав собственности, в интересах налоговых органов - отстаивать момент получения дохода как дату подписания акта приемки-передачи объекта и передачи объекта на гос. регистрацию. Какие еще возможны острые моменты, и все ли мной правильно описано?

НДС:
- в случае реализации готового жилого объекта (квартиры) с оформленными и зарегистрированными правами собственности - не облагается.
- в случае реализации нежилых помещений - НДС ОБЛАГАЕТСЯ, ибо НК льготы в отношении нежилого фонда не предусмотрены. Соответственно можем принять к вычету ндс уплаченный при приобретении при условии предоставления продавцом сч/ф с выделенным ндс. По идее должны предоставить, т.к. покупается обычно тоже нежилой объект. При условии покупки жилого и самостоятельного перевода в нежилой фонд - тут возможностей для зачета соответственно нет.
- в случае реализации незавершенки, долевки в жилых помещениях - НДС также ОБЛАГАЕТСЯ, т.к. объект формально как жилой не оформлен, соответственно льготы для жилых применять оснований нет. После оформления прав собственности - имеем право реализовывать без обложения НДС. С реализацией долевки возможно подход несколько иной, прошу меня поправить если что... Ибо возможно право на реализацию прав собственности на объект незавершенного строительства имеет обычно только сам застройщик, у которого этот объект формально отражен на балансе. А дольщики же (физ. лица, юр. лица, инвесторы) - имеют лишь права требования к застройщику, обусловленные договором долевого участия. Соответственно в обычной практике никаких физических объектов в собственности у дольщика с оформлением прав собственности обычно нет. Вопрос - что же тогда должно облагаться, как и по каким основаниям, если дольщик решает выйти из стройки например на последних этапах строительства и уступает свое право требования... формально видимо это оформляется сменой лиц в обязательстве (договоре долевого участия). Да, и видится, что при оформлении договора долевого участия получить от застройщика кикие-либо сч-ф с выделенным НДС (по завершенным этапам работ в доле, соответствующей вкладу инвестора) для последубщего зачета НДС будет крайне затруднительно, как минимум потому, что в соответствии с недавно введенным п 23.1 ст. 149 НКРФ, услуги застройщика при долевом строительстве НДС не облагаются.

Налог на имущество:
Реализация квартир (прочих жилых объектов), нежилых помещений - в случае их приобретения с инвестиционными целями - налогом на имущество не облагается. В б/у отражаем по счету 41 (Товары).
Вопрос возникает, в какий оценке необходимо отражать объект на сч. 41 (с учетом или без НДС):
- если приобретался с уплатой НДС, будет продаваться также (нежилое) - на 41 без НДС, на 19 сумму НДС
- если приобретался без НДС, будет продаваться также (жилое) - тут на 41 просто стоимость приобретения
- если приобретался С НДС (стройка) и нет уверенности, будет облагаться операция на момент продажи или нет??? Учитываем на 19 и 41 раздельно, в случае реализации с НДС - как в первом варианте, в случае реализации БЕЗ НДС - в бухгалтерском учете отражаем списывает на себестоимость с 19 счета ндс уплаченный по данному объекту, учитывая соответственно в составе расходов для целей исчисления налогом на прибыль?

Прошу прощения за несколько сумбурный стиль изложения... Смешение налогового и бухгалтерского учетов... Просто рассматриваю все в комплексе... Прошу прокомментировать и поправить (дополнить) при возможности.
Спасибо.

 
yurgo
Пост №2
up... коллеги, не стесняемся, комментируем, поправ...
22.11.2010 09:49
 
 
Рисовод
Пост №3
сначала попроси дочитать это до конца! :-)
22.11.2010 09:51
 
 
Сергей Голубев
Пост №4
> сначала попроси дочитать это до конца! :-)+1 я...
22.11.2010 10:26
 
 
yurgo
Пост №5
НАРОД... може кто осилил сие сочинение..? сорри за...
22.11.2010 15:04
 
 
Мария Елена
Пост №6
По прибыли. Момент перехода права собственности ес...
23.11.2010 08:42
 
 
yurgo
Пост №7
господа, первый пост сужается то следующего:ситуац...
24.11.2010 14:55
 
 
yurgo
Пост №8
аналогичная практика есть не только по сибири... г...
24.11.2010 15:53
 

Читают тему:

1 гостей
Быстрый переход
Учет, налогообложение, автоматизация
  • Учет, налогообложение, автоматизация
  • Книга жалоб и предложений по работе сайта
  • Для технических специалистов
  • Представление регламентированной отчетности
  • Говорильня
  • Бухгалтерский учет: обсуждаем проекты нормативных актов и рекомендаций по ведению учета от БМЦ
  • Интернет-конференция: Оформление командировок по новым правилам
  • ЕГАИС

1С бесплатно 1С-Отчетность 1С-Такском 1С:ERP Управление предприятием 1С:Бесплатно 1С:Бухгалтерия 8 1С:Бухгалтерия 8 КОРП 1С:Бухгалтерия автономного учреждения 1С:Бухгалтерия государственного учреждения 1С:Бюджет муниципального образования 1С:Бюджет поселения 1С:Вещевое довольствие 1С:Деньги 1С:Документооборот 1С:Зарплата и кадры бюджетного учреждения 1С:Зарплата и кадры государственного учреждения 1С:Зарплата и управление персоналом 1С:Зарплата и управление персоналом КОРП 1С:Комплексная автоматизация 8 1С:Лекторий 1С:Предприятие 1С:Предприятие 7.7 1С:Предприятие 8 1С:Розница 1С:Управление небольшой фирмой 1С:Управление производственным предприятием 1С:Управление торговлей 1СПАРК-Риски 1СПредприятие 8 2-НДФЛ 3-НДФЛ 4-ФСС 5 минут 6-НДФЛ CRM Агентский договор. Учет административная ответственность адресный классификатор акцизы алкоголь алкогольная продукция амортизационная премия амортизация арбитражная практика аттестация рабочих мест аудит аудиторские организации база 1с база для начисления страховых взносов база по страховым взносам база по налогу на прибыль банк и касса в 1с банкротство безнадежная задолженность безналичные расчеты бланки строгой отчетности больничное пособие больничный листок бухгалтер бухгалтерия автономного учреждения бухгалтерская отчетность бухгалтерские события бухгалтерский баланс бухгалтерский учет бухучет Бытовые услуги. Учет бюджет муниципального образования бюджет поселения бюджетная отчетность бюджетный учет ВАС РФ Вахтовый метод.Оплата ввоз товаров взаимозависимые_лица взноcы в ПФР взносы в ФОМС взносы в ФСС взносы на травматизм видео 1С водный налог возврат переплаты восстановление НДС вывоз товаров выездная налоговая проверка выездная проверка выплата зарплаты выплаты иностранному работнику выплаты работникам выплаты физическим лицам высококвалифицированные специалисты вычет НДС вычеты по НДФЛ ВЭД ГК РФ госпошлина государственная регистрация государственные и муниципальные закупки гражданско-правовой договор графики работы двойное налогообложение дебиторка декларация по алкоголю декларация по ЕНВД декларация по НДС денежные документы День Бухгалтерии детские пособия ДиректБанк договор комиссии договор подряда договор поставки договор транспортной экспедиции договорная политика документальное оформление документооборот долговые обязательства должная осмотрительность доходы организации ЕГАИС ЕГРЮЛ ежемесячная отчетность ЕНВД ЕСН ЕСХН задержка заработной платы задолженность по налогам займы закон о бухгалтерском учете занимательная бухгалтерия заработная плата зарплата зарплатные налоги зарубежная командировка защита персональных данных заявление о постановке на учет земельный налог изменения 2015 изменения в законодательстве изменения в законодательстве 2012 изменения в законодательстве 2013 имущественные вычеты имущественный налоговый вычет индивидуальный предприниматель иностранные компании иностранный работник интернет-компании интернет-магазины ИП ИП на ЕНВД ИС 1С:ИТС исправление бухгалтерских ошибок исправление ошибок ИТС ИФНС кадастровая стоимость кадровое оформление камеральная проверка кассовая дисциплина кассовые операции КБК квоты на иностранных рабочих КИК ККТ КЛАДР ключевая ставка книга на УСН книга покупок книга продаж КоАП РФ коды видов продукции командировка командировочные расходы компенсации работникам компенсационные выплаты компенсация за отпуск консервация основных средств консолидированная группа контролируемые сделки корректировочный счет-фактура коэффициент-дефлятор крупнейшие налогоплательщики курортный сбор курсовые разницы лизинг лизинговое имущество ликвидация организации лицензирование льготы по ндс малый бизнес маркировка изделий маркировка изделий из натурального меха маркировка меховых изделий маркировка товара материальная выгода материальная помощь материнский капитал международные стандарты миниденьги модернизация основных средств МРОТ МСФО наличные расчеты налог на игорный бизнес налог на имущество налог на имущество физических лиц налог на прибыль налоги физических лиц налоговая база по налогу на прибыль налоговая база по ндс налоговая база по НДС налоговая декларация налоговая ответственность налоговая отчетность налоговая политика налоговая проверка налоговое администрирование налоговые каникулы налоговые льготы налоговые проверки налоговый агент налоговый агент НДФЛ налоговый агент по НДС налоговый агент по НДФЛ налоговый агент по ндфл налоговый вычет налоговый контроль налоговый мониторинг налоговый учет налогообложение доходов налогоплательщик начисление пени НДПИ НДС НДС по ставке 10% НДС при ввозе НДС при экспорте НДС-2015 НДФЛ некоммерческие организации учет неотделимые улучшения нерезиденты НИОКР НК РФ НМА новая форма декларации новая форма расчета новости нормы естественной убыли нулевая декларация нулевая ставка обзор обзор бухгалтерских событий обзор новостей обмен документами обновление КЛАДР обособленное подразделение обособленные подразделения обучение 1с оказание услуг ОКВЭД2 ОКПД2 онлайн-касса онлайн-ккт онлайн-ККТ освобождение от налогообложения освобождение от ндс освобождение от НДС основные средства отпускные отходы отчетность в ПФР отчетность в росстат отчетность в Росстат отчетность организации отчетность по страховым взносам отчетность предпринимателя оформление счета-фактуры охрана труда патентная система ПБУ 18 первичные документы перенос убытков персонифицированный учет план счетов плата за негативное воздействие на окружающую среду плата за проезд грузовиков платежи платежное поручение платежные документы 1с платежный агент платежный терминал повышение ставок подакцизные товары подтверждающие документы подтверждение расходов полномочия налоговых органов пониженные тарифы поправки в НК РФ поправки в тк рф поправки в ТК РФ порядок маркировки товаров пособие по беременности и родам пособие по временной нетрудоспособности пособие по нетрудоспособности пособия за счет ФСС посреднические договоры постановка на учет постановка на учет в налоговом органе права налогоплательщика представление сведений приказ Минфина применение ККТ приостановление операций по счету проверка ИНН/КПП проверка контрагентов продажа алкогольной продукции производственный календарь проф. Пятов профессиональные вычеты ПСН псн путевой лист работники-иностранцы раздельный учет расходы на ГСМ расходы на рекламу расходы организации расчет больничного листа расчет заработной платы расчет НДПИ расчет отпускных расчет себестоимости расчет страховых взносов расчетный счет расчеты с работниками регистрация недвижимости регистрация юридических лиц реконструкция основных средств ремонт основных средств реорганизация росалкогольрегулирование РСВ-1 рыночные цены самозанятые граждане свод отчетов сдача имущества в аренду секреты 1С:ЗУП сельскохозяйственный товаропроизводитель система "Платон" служебная командировка снижение ставок совместители совмещение налоговых режимов составление и сдача отчетности составление и сдача отчетности социальное страхование социальные вычеты социальный налоговый вычет спецоценка условий труда средний заработок ставка НДС Ставка НДФЛ ставка рефинансирования ставка УСН стандартные вычеты стандарты бухучета статистика статистическая отчетность статотчетность страхование страховые взносы страховые взносы в пфр страховые взносы в фсс страховые взносы в ФСС страховые взносы для самозанятых страховые взносы на травматизм страховые тарифы судебные издержки суммовые разницы суточные счет-фактура такси таможенные платежи таможенный союз ТК РФ торг-12 торговый сбор транспортный налог трудовая книжка трудовой договор увольнение по инициативе руководителя увольнение по соглашению сторон уголовная ответственность удержание алиментов УКД универсальный корректировочный документ УПД уплата налога уплата налогов упрощенная система налогообложения УСН уставный капитал уточненка утрата права на усн учет аренды учет в АО учет в ООО учет в сельском хозяйстве учет в строительстве учет в туризме учет дивидендов учет доходов при УСН учет доходов при усн учет импорта учет лизинга учет МПЗ учет на производстве учет ОС учет основных средств учет премий учет расходов учет расходов при УСН учет расходов при усн учет реализации учет скидок учет субсидий учет товаров учет ценных бумаг учет экспорта учетная политика учредительные документы факсимиле ФИАС финансовый анализ финансовый результат ФНС РФ форма 6-НДФЛ формы документов ФСС штрафные санкции ЭДО экологические платежи экспорт в страны ЕАЭС экспорт продукции электронная отчетность электронная подпись электронные счета-фактуры электронный документооборот электронный формат энциклопедия проверок

Все теги
X

Яндекс-виджет: Новости
Яндекс-виджет: Полезные материалы
Информеры