По общему правилу объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Однако статьей 149 НК РФ установлен перечень операций, при совершении которых налогоплательщик не должен платить НДС. К таким операциям относятся услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве объектов непроизводственного назначения, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон № 214-ФЗ) (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).
В письме от 01.06.2015 № 03-07-10/31550 Минфин России рассмотрел вопрос, должен ли застройщик, являющийся одновременно и генеральным подрядчиком, платить НДС с сумм возмещения затрат на строительство, полученных от дольщиков.
Финансовое ведомство напомнило, что застройщик – это организация, в собственности которой (или на праве аренды, или в безвозмездном пользовании) есть земельный участок; при этом организация привлекает средства дольщиков для строительства на этом участке многоквартирного дома или иных объектов недвижимости непроизводственного назначения (п. 1 ст. 2 Закона № 214-ФЗ).
В договоре участия в долевом строительстве должна быть указана цена договора, т. е. сумма, подлежащая уплате дольщиком. Цена может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и сумма денежных средств на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 Закон № 214-ФЗ).
Таким образом, от обложения НДС освобождаются только денежные средства, которыми оплачиваются услуги застройщика. Стоимость работ по созданию объекта долевого строительства, выполняемых застройщиком в качестве генерального подрядчика, облагаются НДС в общем порядке.
При этом денежные средства, полученные застройщиком в порядке возмещения затрат на строительство жилого дома, включаются в налоговую базу как оплата (частичная оплата), полученная в счет предстоящего выполнения работ.
