Нередко застройщики до регистрации прав собственности на законченные строительством объекты сдают их в аренду еще на стадии строительства. Отношения между будущим арендатором и застройщиком в таких ситуациях оформляются договором аренды или предварительным договором аренды. Особенно часто подобные договоры заключаются при строительстве торговых центров. Арендаторы, получив доступ к помещениям, оборудуют его по своему усмотрению, и к моменту сдачи здания в эксплуатацию приводят арендуемые помещения в нужный им вид.
Минфин России много лет утверждал, что расходы по договору аренды не учитываются при налогообложении прибыли, если у арендодателя отсутствует свидетельство о государственной регистрации права собственности. Ведь сдавать в аренду помещения может только собственник либо лицо, уполномоченное собственником или законом сдавать имущество в аренду (ст. 209 и 608 ГК РФ). А право собственности на готовый объект появляется у владельца только после оформления акта приемки здания в эксплуатацию, а также его государственной регистрации (ст. 131, 219 ГК РФ, Закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ).
На этом основании финансисты делали вывод: до даты оформления арендодателем права собственности на подлежащий сдаче в аренду объект недвижимости арендные отношения между сторонами возникнуть не могут в силу их противоречия нормам гражданского законодательства РФ. Следовательно, договор считается незаключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ). А значит, арендатор не вправе относить арендные платежи на уменьшение налогооблагаемой прибыли (п. 1 ст. 252 НК РФ). В частности, такое мнение выражалось в письмах Минфина России от 09.07.2008 № 03-03-06/1/399, от 27.03.2006 № 03-03-04/1/288, УФНС России по г. Москве от 18.06.2009 № 16-15/061721.3, от 18.03.2008 № 20-12/025116, от 18.12.2007 № 20-12/121014 и др.
Причем аналогичный запрет чиновники накладывали и на коммунальные платежи по "незарегистрированной" недвижимости. Организации-арендатору не разрешали принять к вычету "входной" НДС, уплаченный арендодателю здания в составе арендной платы. Кроме того, амортизацию неотделимых улучшений, произведенных арендатором, разрешали также производить только после получения свидетельства о гос. регистрации собственником.
Арбитражные судьи в последние годы практически всегда защищали права арендаторов. Они указали, что обязанность налогоплательщика включить в расходы арендную плату за фактическое использование недвижимого имущества не зависит от государственной регистрации права собственности арендодателя согласно п. 3 ст. 2 ГК РФ. Поэтому расходы по договору аренды можно учесть при налогообложении прибыли, даже если право на имущество, переданное в аренду, не зарегистрировано (см. Постановление ФАС Московского округа от 15.07.2010 № КА-А40/7183-10-2 по делу № А40-135534/09-115-1011 и от 17.06.2010 № КА-А40/5963-10 по делу № А40-103247/09-4-686, ФАС Уральского округа от 18.03.2008 № Ф09-469/08-С2 по делу № А47-2534/07, ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2008 по делу № А56-52896/2007, ФАС Поволжского округа от 12.02.2008 № А12-10256/07-С60, ФАС Западно-Сибирского округа от 02.05.2007 № Ф04-2578/2007(33740-А75-25) и от 10.04.2007 № Ф04-2117/2007(33186-А27-31) и др.).
Обрадуем арендаторов. Минфин в письме от 30.08.2010 № 03-03-05/193 сменил свое прежнее мнение на прямо противоположное - платежи по договорам временного пользования имуществом в виде объектов капитальных вложений, принятых государственной приёмочной комиссией, право собственности на которые ещё не зарегистрировано, учитываются в целях налогообложения прибыли в общеустановленном порядке.
Минфин делает и этот вывод на основе анализа законодательства. Дело в том, что компания, инвестировавшая в строительство (инвестор), еще до момента госрегистрации права на объекты завершенного строительства является их правообладателем. У нее есть возможность владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществлённых капитальных вложений. В том числе она вправе предоставить его за плату во временное владение и пользование или во временное пользование третьему лицу. Это следует из статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39?Ф3 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемо форме капитальных вложений".
Таким образом, инвестор вправе заключать договор аренды по такому имуществу. А арендодатель в свою очередь может на основании этого договора относить на расходы по налогу на прибыль свои арендные платежи (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Данное письмо Минфина России ФНС РФ довело до сведения подведомственных органов и налогоплательщиков письмом от 14.09.2010 N ШС-37-3/11158@. Следовательно данное письмо является официальным разъяснением, которым будут руководствоваться при проверке компаний на местах. Одной проблемой у арендаторов стало меньше.
Фомичева Л.П., аудитор, налоговый консультант
