При применении УСН необходимо учитывать доходы от реализации, а также внереализационные доходы на основании ст. 249 НК РФ и ст. 250 НК РФ соответственно (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
При этом суммы, перечисленные в ст. 251 НК РФ, в состав доходов не включаются (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). В частности, в данной норме упоминаются средства дольщиков и (или) инвесторов, аккумулированные на счетах организации-застройщика (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).
Таким образом, если строительство ведется на основании договора участия в долевом строительстве, то средства дольщиков являются для организации-застройщика целевым финансированием, которое не признается доходом для целей УСН. То есть налогоплательщик-застройщик учитывает в доходах только оплату своих услуг по договору.
Однако если по завершении строительства окажется, что фактические затраты на строительство (кроме затрат на содержание службы застройщика) оказались ниже сметной (договорной) стоимости объекта, то величину такой экономии средств инвестирования застройщик также обязан включить в доходы.
На это указал Минфин России в письме от 19.09.2014 № 03-11-06/2/47049. Заметим, что данное мнение ведомство высказывало неоднократно (см. письма от 31.07.2013 № 03-11-06/2/30742, от 29.04.2013 № 03-11-06/2/14986, от 05.08.2011 № 03-11-06/2/115, от 22.07.2011 № 03-11-06/2/109).
