Можно ли сдавать в субаренду объекты незавершенного капитального строительства? Может ли арендатор включить арендные платежи в расходы в целях налогообложения прибыли?

Объект недвижимости, не законченный капитальным строительством, который передается в текущую аренду, не прошел государственную регистрацию (т.к. она возможна лишь после завершения строительства). Это значит, что у организации нет копии свидетельства о праве собственности на данный объект.

Напомним, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателем могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Таким образом, чтобы в рассматриваемой ситуации будущему арендодателю иметь возможность сдать недвижимое имущество в аренду, ему необходимо обладать правом собственности на данный объект недвижимости.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества подлежит государственной регистрации на основании статьи 131 ГК РФ и статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

В данном случае право на объект недвижимости (не завершенный строительством) лицом не зарегистрировано. Соответственно, право собственности на этот объект у организации не возникло, а не имея прав собственности на вновь созданный объект недвижимости, лицо, как было указано выше, не может передать его в аренду. Таким образом, организация-арендатель не может в этом случае принять в составе затрат арендные платежи.

Более того, вычет сумм НДС может быть произведен только при условии заключения указанного договора в соответствии с требованиями ГК РФ и в порядке, предусмотренном статьями 171 и 172 НК РФ (см. письмо УМНС России по г. Москве от 09.10.2002 № 24-11/48198).

Однако необходимо отметить, что законодательство и судебная практика давно признают объект, не завершенный строительством, полноценным объектом гражданских прав и, соответственно, допускают возможность совершения различных сделок с ним (п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, постановление Правительства РФ от 03.02.1992 № 59, Указ Президента РФ от 10.06.1994 № 1181, п. 16 постановления пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8).

Тем не менее, сдача объекта, незавершенного строительством, в аренду противоречит требованиям статей 607, 611 ГК РФ, согласно которым имущество передается в надлежащем состоянии, отвечающее требованиям, предъявляемым к данному имуществу, позволяющим использовать его по назначению.

Таким образом, включать в состав затрат арендные платежи, произведенные в соответствии с договором аренды недвижимого имущества, неправомерно.