 |
Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Дмитрий Гусихин и Сергей Родюшкин рассказывают о подтверждении расходов в виде арендных платежей в целях налогообложения при субаренде торговых помещений. |  |
|
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Без этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Перечня данных, позволяющих однозначно установить имущество, являющееся предметом договора, ГК РФ не содержит.
ФАС СКО в постановлении от 13.08.2009 № А01-142/2009 указал, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета нужно обсуждать до его исполнения, т. к. неопределенность этого условия может повлечь невозможность реализации договора. Если же договор уже исполнен (имущество передано), имеются данные, позволяющие определенно установить это имущество, а у сторон относительно объекта не возникает спор, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор - незаключенным.
К аналогичному выводу пришел Пленум ВАС РФ, указавший, что стороны не вправе оспаривать договор, фактически исполнявшийся ими в отсутствие спора о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды, по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в т. ч. ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
Поэтому в рассматриваемой ситуации договором должна быть однозначно определена торговая площадь, предоставляемая в субаренду.
На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Но арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. В этом случае договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. При этом к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Следовательно, обязательным условием для передачи имущества в пользование (аренду, субаренду) является предварительное получение на это согласия собственника (постановление Семнадцатого ААС от 16.11.2011 № 17АП-10593/11).
В этой связи налоговые органы иногда указывает на то, что расходы по договору субаренды недвижимого имущества, подписанному без согласия арендодателя, не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль. Но суды такое мнение не поддерживают (см. постановление Восьмого ААС от 12.12.2011 № 08АП-8544/11).
Как указал Десятый ААС в постановлении от 21.11.2012 № 10АП-7889/12, отсутствие согласия собственника относится к правоотношениям сторон, регулируемым гражданским законодательством, и не регулируется нормами законодательства о налогах и сборах. Возможность принятия расходов по аренде при исчислении налога на прибыль установлена п.п. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ. В указанной норме отсутствуют исключения в отношении тех договоров субаренды, которые заключены без согласия собственника.
Для минимизации претензий со стороны налоговых органов от организации-арендатора целесообразно получить подтверждение о правомерности предоставления ею торговых площадей в субаренду.
Отметим, что договор торговой площади, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Арендные платежи за арендуемое имущество (в т. ч. земельные участки) относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). При этом расходы в виде арендных платежей учитываются для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ, т. е. указанные расходы должны быть экономически оправданы, подтверждены документами и осуществлены для деятельности, направленной на получение дохода.
Документальным подтверждением расходов в виде арендных платежей являются договор аренды (п. 1 ст. 650 ГК РФ), график арендных платежей (п. 1 ст. 614 ГК РФ), акт об оказании услуг (если его составление предусмотрено договором аренды), акт приема-передачи имущества (п. 1 ст. 655 ГК РФ), документы, подтверждающие оплату арендных платежей.
Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения по договору аренды, не требует от арендатора и арендодателя ежемесячного подтверждения исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды путем составления актов. Таким образом, ежемесячного составления актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей, если иное не вытекает из условий договора, не требуется (см. письма Минфина России от 16.11.2011 № 03-03-06/1/763, от 13.10.2011 № 03-03-06/4/118, ФНС России от 05.09.2005 № 02-1-07/81, УФНС России по г. Москве от 30.06.2008 № 20-12/061162).
При применении метода начисления датой осуществления расходов в виде арендных платежей признается (пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ) одна из дат:
- дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
- дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;
- последнее число отчетного периода.
Согласно письмам Минфина России от 29.08.2005 № 03-03-04/1/183, УФНС России по г. Москве от 06.08.2009 № 16-15/080966 организация может выбрать один из трех предложенных в пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ способов признания расходов в виде оплаты сторонним организациям за предоставленные ими услуги и закрепить его в учетной политике.
С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.
