Справедливая стоимость аренды
Сам ФСБУ 25/2018 не раскрывает определения понятия «справедливая стоимость», отсылая к Международному стандарту финансовой отчетности (IFRS) 16 «Аренда». В данном МСФО под справедливой стоимостью понимается сумма, на которую можно обменять актив или погасить обязательство в сделке между хорошо осведомленными и независимыми сторонами, желающими совершить такую сделку.
Иными словами, справедливая стоимость – это та денежная сумма, за которую приобретенное имущество можно продать третьему лицу, купить у другого поставщика или создать самостоятельно. Главное отличие от рыночной стоимости заключается в том, что при разговоре о справедливой стоимости всегда имеются в виду не абстрактные, а конкретные хозяйствующие субъекты, предмет и условия сделок.
Справедливая стоимость в сфере лизинговых отношений отражает себестоимость арендного имущества. То есть сумму денежных средств, затраченную лизингодателем на приобретение имущества, которое планируется сдавать в аренду (инвестиции в аренду).
Справедливая стоимость включается арендодателем в чистую стоимость инвестиции в аренду на дату сдачи имущества в аренду. При этом данная стоимость относится на расчеты с поставщиком (в случае договора лизинга) или с одновременным списанием переданного в аренду актива (во всех иных случаях). Образующаяся при этом разница относится на доходы/расходы того периода, когда арендодатель признал инвестиции в аренду (период предоставления имущества в аренду).
Чистая стоимость аренды
Чистая стоимость используется арендодателями в сфере лизинговых правоотношений для оценки своих обязательств по сделке. В указанных правоотношениях лизингодатель выступает в роли инвестора, который вкладывает свои средства в приобретение и сдачу в аренду определенного в договоре имущества. Поэтому затраты по договору он оценивает именно в качестве инвестиций.
Для этого ФСБУ 25/2018 ввел новый вид актива – инвестиции в аренду, который должен использоваться для учета финансовой аренды. Чистая стоимость инвестиций в аренду или чистая стоимость аренды – это себестоимость предмета лизинга (она же справедливая стоимость, о которой было сказано выше) плюс дополнительные затраты, понесенные лизингодателем в связи с заключением договора лизинга.
Таким образом, чистая стоимость отражает конкретную денежную сумму, которую заплатил лизингодатель поставщику имущества и, скажем, его затраты на юридическое сопровождение сделки.
Себестоимость купленного лизингодателем имущества включается в чистую стоимость инвестиции на дату предоставления имущества в аренду. При этом данная себестоимость относится на расчеты с поставщиком. Дополнительные расходы лизингодателя, связанные с заключенным договором, включаются в чистую стоимость инвестиции по мере осуществления этих затрат.
После сдачи имущества в финансовую аренду чистая стоимость инвестиции увеличивается на величину начисляемых по договору процентов и уменьшается на величину фактически полученных от лизингополучателя арендных платежей.
Фактическая стоимость аренды
Фактическая стоимость аренды – это та стоимость, по которой арендатор признает в своем учете право пользования арендованным активом. Фактическая стоимость включает: величину первоначальной оценки арендного обязательства, арендные платежи, осуществленные на дату получения имущества или до такой даты и затраты арендатора в связи с приведением арендованного имущества в состояние, пригодное для использования (п. 13 ФСБУ 25/2018).
Кроме того, в фактическую стоимость аренды включаются будущие расходы арендатора, обусловленные условиями заключенного договора. Например, затраты на демонтаж, перемещение предмета аренды, его восстановление и т.д.
В случаях изменения условий договора аренды фактическая стоимость и величина обязательства по аренде пересматриваются (п. 21 ФСБУ 25/2018). В частности, это происходит при продлении/сокращении срока аренды и при изменении величины арендных платежей по сравнению с тем, как они учитывались при первоначальной оценке обязательства по аренде.
Валовая стоимость аренды
Еще одно понятие, фигурирующее в ФСБУ 25/2018, – валовая стоимость инвестиций в аренду или проще – валовая стоимость аренды.
Под этой стоимостью понимается совокупность арендных платежей, причитающихся арендодателю/лизингодателю по договору, плюс негарантированная ликвидационная стоимость имущества (п. 33 ФСБУ 25/2018). Разность между валовыми инвестициями и чистыми инвестициями в лизинг как раз и будет формировать доход лизингодателя по сделке.
При этом если предмет аренды с течением времени или по истечении срока действия договора переходит в собственность арендатора лизингополучателя, то валовая стоимость аренды будет включать в себя только арендные платежи от арендатора. Если же предмет аренды остается у арендодателя, то в валовую стоимость включается еще и негарантированная ликвидационная стоимость арендуемого имущества.
Негарантированная ликвидационная стоимость предмета аренды
Негарантированная ликвидационная стоимость предмета аренды – это предполагаемая справедливая стоимость арендуемого имущества, которую оно будет иметь к концу срока действия арендного договора. Свое наименование она получила в связи с тем, что по итогам аренды данной стоимости может и не быть. В частности, по причине выкупа имущества арендатором.
Негарантированная ликвидационная стоимость используется в том числе в целях расчета лизингодателем процентов по договору финансовой аренды.
При этом из негарантированной стоимости исключаются суммы, подлежащие оплате/получению в связи с гарантиями выкупа имущества по окончании срока аренды (п. 15 ФСБУ 25/2018). Если арендатор отказывается от выкупа имущества, оно возвращается арендодателю по ликвидационной стоимости за вычетом суммы ранее внесенной гарантии.
Негарантированная ликвидационная стоимость позволяет ответить на вопрос о том, сколько будет стоить арендуемое имущество после окончания срока действия договора и его возврата арендодателю. Если по итогам аренды имущество выкупается арендатором, то ликвидационная стоимость для арендодателя будет равной нулю. То же самое касается и случаев, когда срок действия арендного договора равен сроку полезного использования имущества.
Приведенная стоимость аренды
Приведенная стоимость – это понятие, позволяющее понять, сколько в настоящее время стоят деньги, которые компания получит в будущем. Если речь идет об инвестициях, в том числе в аренду, то приведенная стоимость обозначает текущую ценность и стоимость будущего инвестиционного дохода.
В отличие от будущей стоимости, приведенная стоимость не отвечает на вопрос о том, сколько через год или два будут стоить те денежные средства, которые у компании имеются в наличии/тратятся в настоящий момент времени. Она всегда отвечает на вопрос о том, как дорого или дешево уже сейчас стоят деньги, которых пока что не существует, но которые впоследствии получит компания в виде прибыли.
В ФСБУ 25/2018 используется такое понятие, как «приведенная стоимость будущих арендных платежей». Под данной стоимостью понимается размер арендных платежей, которые арендодатель получит в будущем, но которые прописаны и зафиксированы в договоре уже сейчас.
Совокупность приведенной стоимости арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости сдаваемого в аренду имущества равняется его справедливой стоимости, о которой мы говорили выше (п. 15 ФСБУ 25/2018). Поэтому такая стоимость рассчитывается с использованием процентной ставки, устанавливаемой самим арендодателем. С помощью этой процентной ставки величина будущих арендных платежей «приводится» к их конкретной стоимости, существующей на дату заключения арендного договора.
