Учет финансовой аренды со стороны арендодателя по ФСБУ 25/2018 в решении "1С:Управление недвижимостью и арендой КОРП"

В соответствии с требованиями ФСБУ 25/2018 в случае финансовой аренды арендодатель признает в качестве актива инвестицию в аренду. Инвестиция в аренду оценивается в размере ее чистой стоимости, которая определяется путем дисконтирования ее валовой стоимости до суммы справедливой стоимости предмета аренды и понесенных арендодателем затрат в связи с договором аренды. Чистая стоимость инвестиции в аренду увеличивается на величину начисляемых процентов и уменьшается на величину фактически полученных арендных платежей. При возврате предмета финансовой аренды арендодателю такой предмет принимается к учету в качестве актива с одновременным списанием оставшейся чистой стоимости инвестиции в аренду. Для операционной аренды сохраняются прежние правила учета периодических поступлений.

Вести учет финансовой аренды вручную, без средств автоматизации процесса, − задача довольно нетривиальная, особенно учитывая, что ФСБУ 25/2018 вносит изменения только в бухгалтерский учет, в то время как налоговый учет должен вестись по прежним правилам. Если в организации много договоров аренды или в договорах есть разные объекты и услуги с различными схемами начислений и сроками оплаты, или в договоры часто вносятся изменения, то ситуация усложняется еще больше. Не стоит забывать также про расчет налога на имущества и ведение учета по ПБУ 18/02 – в случае финансовой аренды здесь также могут потребоваться изменения.

В отраслевом решении "1С:Управление недвижимостью и арендой КОРП", разработанном на базе "1С:Бухгалтерии КОРП", настроено ведение учета финансовой аренды со стороны арендодателя по ФСБУ 25/2018 с автоматическим заполнением всех документов.

Описание сквозного примера

В качестве основы для дальнейшего материала будем использовать пример договора аренды.

Организация ООО "Рост Девелопмент" заключила договор финансовой аренды с ООО "Радуга" на период с 01.01.2022 по 31.12.2026. Согласно договору, в аренду сдаются объекты Торговый центр "Планета" и Здание технического назначения. Стоимость аренды первого объекта составляет 6 000 000 руб. в месяц, второго – 180 000 руб. в месяц. По первому объекту арендатор дополнительно оплачивает услугу размещения рекламы, стоимость – 300 000 руб. в месяц. Срок оплаты установлен до 5-го числа текущего месяца.

1 июля 2022 г. заключено дополнительное соглашение, согласно которому стоимость аренды объекта Торговый центр "Планета" повышается до 7 200 000 руб. в месяц.

Настройка учета по ФСБУ 25/2018

Для начала ведения учета финансовой аренды по ФСБУ 25/2018 в программе "1С:Управление недвижимостью и арендой КОРП" необходимо сделать ряд настроек.

Прежде всего, в настройках параметров управления недвижимостью нужно установить флаг Вести учет по ФСБУ 25/2018 со стороны арендодателя и указать дату начала применения ФСБУ.

Далее необходимо указать счета, которые будут по умолчанию подставляться в документы: счет учета инвестиций в аренду, счет учета доходов по процентам, счет учета разности справедливой и остаточной стоимости основного средства.

В качестве счета учета инвестиций в аренду программа предложит создать счет с кодом 76.ИН. При необходимости код можно изменить.

Учет на счете инвестиций в аренду ведется с детализацией по основным средствам. Это позволяет при возврате части основных средств из аренды списать инвестицию именно по этим основным средствам, без пересчета инвестиций по остальным. Также это позволяет вычислять налог на имущество на основе остатка на счете инвестиций. Если по дополнительному соглашению к договору в аренду предается новый объект, то расчет инвестиций будет также сделан для него отдельно, не затрагивая другие объекты. Кроме того, детализация по ОС нужна для учета по ПБУ 18/02. Если же детализация по ОС не требуется, то можно данные по всем объектам отразить на одном и том же основном средстве. 

Флаг Учитывать счет учета инвестиций в аренду при расчете налога на имущество в настройках параметров устанавливается, если для объектов, переданных в финансовую аренду, необходимо начислять налог на имущество на основе остатка на счете учета инвестиций в аренду (подробнее об этом будет далее).

В карточку договора контрагента добавлен флаг Финансовая аренда, вести учет по ФСБУ 25/2018.

Признак определяет, что данный договор является договором финансовой аренды и подлежит учету в соответствии с ФСБУ 25/2018. Признак устанавливается на определенную дату и может изменяться с течением времени, что позволяет выполнять реклассификацию договора из финансовой аренды в операционную и наоборот.

Для разделения услуг, указанных в договоре аренды, на подлежащих и не подлежащих учету по ФСБУ 25/2018, в карточку услуги добавлен флаг.

Как правило, учитывать по ФСБУ 25/2018 нужно услуги, относящиеся непосредственно к арендной компоненте. Услуги с установленным флагом участвуют в расчете графика платежей и, соответственно, влияют на расчет ставки дисконтирования и графика начисления процентов. Услуги без установленного флага учитываются в обычном порядке.

Подсистема управления доходной арендой

Решение "1С:Управление недвижимостью и арендой КОРП" содержит подсистему управления доходной арендой, предназначенную для организаций, в сферу деятельности которых входит оказание услуг по аренде недвижимости.

Подсистема обеспечивает автоматизацию процессов управления договорами аренды и расчетами по аренде со стороны арендодателя: регистрацию договоров и дополнительных соглашений, гибкие механизмы отражения условий договоров, учет передачи и возврата помещений, печать документов по шаблонам организации, печать поэтажных планов, формирование напоминаний и уведомлений, автоматическое создание счетов и актов, учет коммунальных услуг, начисление пеней, формирование различной аналитической отчетности.

Для регистрации условий договора аренды в системе предназначен документ Заключение договора аренды. Отразим в этом документе условия нашего примера.

На закладке Постоянная часть платы отразим услуги, предусмотренные договором: в нашем случае это услуга аренды для двух объектов, а также услуга размещения рекламы для одного из объектов.

Для каждой услуги и арендуемого объекта можно указать свой срок действия. Ставку можно указать как числом, так и в виде графика изменения ставок, если он известен на момент заключения договора.

На закладке Переменная часть платы указываются услуги, относящиеся к переменной части арендной платы. Как правило, это коммунальные услуги, но не только: например, здесь же можно указать условия по оплате с товарооборота. В рамках нашего примера услуги переменной части не рассматриваются, но для полноты картины заполним и их тоже.

На закладке Сроки оплаты укажем сроки оплаты услуг. В системе предусмотрены гибкие возможности настройки сроков оплаты: с привязкой к дате периода (месяца), дате счета или дате акта, при этом сроки оплаты для постоянной и переменной части можно устанавливать раздельно, а также, при необходимости, назначать сроки оплаты для конкретных услуг. В нашем примере для постоянной части срок оплаты 5-е число текущего месяца, для переменной части укажем 10 рабочих дней от даты выставления счета.

Итак, мы отразили в системе исходные условия нашего договора аренды. Далее, как было описано выше, установим в договоре контрагента флаг Финансовая аренда, вести учет по ФСБУ 25/2018 на дату 01.01.2022 г., а в карточке услуги Аренда недвижимости установим флаг Подлежит учету в соответствии с ФСБУ 25/2018. Услуга Размещение рекламы не будет учитываться в качестве инвестиции в аренду, для этой услуги флаг учета по ФСБУ 25/2018 не устанавливаем.

Осталось настроить связь между объектами недвижимости, которые указываются в договоре аренды, с основными средствами. Для этого в карточке справочника объектов недвижимости предусмотрена ссылка на основное средство.

При этом для разных объектов недвижимости можно указывать ссылку на одно и то же основное средство.

Теперь у нас все готово для отражения передачи объектов в финансовую аренду в бухгалтерском учете. При этом отметим, что создание документа Заключение договора аренды не является обязательным шагом для учета финансовой аренды в бухгалтерском учете, но наличие этого документа позволяет существенно упростить учет за счет полной автоматизации заполнения графика платежей по договору.

 Передача объектов в финансовую аренду

Для отражения передачи объектов в финансовую аренду в бухгалтерском учете используется типовой документ "1С:Бухгалтерии КОРП" Передача ОС в аренду, в который внесены соответствующие изменения. Если в документе указан договор с признаком финансовой аренды, то появляются дополнительные закладки для учета по ФСБУ 25/2018.

Документ может быть введен на основании Заключения договора аренды, в этом случае список основных средств заполняется на основе установленного соответствия между объектами недвижимости и основными средствами. В нашем примере в аренду передаются два объекта, каждому из которых сопоставлено свое основное средство.

В список основных средств добавлены колонки Справедливая стоимость и Затраты по договору, которые используются для формирования начального остатка на счете учета инвестиций в аренду и для заполнения графика начисления процентов. Укажем для первого основного средства справедливую стоимость в размере 140 000 000 руб., для второго – 7 000 000 руб.

В список добавлена также колонка Ставка дисконтирования, значение в которой вычисляется автоматически.

На закладке График платежей указывается график платежей по услугам.

График платежей может быть заполнен автоматически на основе информации из документа Заключение договора аренды по услугам постоянной части, с учетом параметров начисления и сроков оплаты. При заполнении учитываются только услуги с установленным признаком учета по ФСБУ 25/2018.

При необходимости в график платежей можно внести изменения или полностью заполнить его вручную.

Если в аренду передаются несколько основных средств, то график платежей заполняется с детализацией по ним. При этом есть возможность отбора записей в графике по конкретному основному средству.

В нашем примере график будет заполнен по двум основным средствам по услуге аренды (услуга размещения рекламы по ФСБУ 25/2018 не учитывается). Срок оплаты в графике соответствует условиям договора (5-е число текущего месяца). При этом отметим, что в настройках программы включена опция, по которой если срок оплаты попадает на нерабочий день, то он сдвигается на ближайший рабочий, поэтому в графике попадаются строки с датой платежа, отличной от 5-го числа.

На закладке График начисления процентов для каждого основного средства на основе указанной справедливой стоимости (а также затрат, если они есть) и графика платежей происходит вычисление ставки дисконтирования и формирование графика начисления процентов.

При проведении документа график начисления процентов сохраняется в системе и используется в дальнейшем для автоматического заполнения документа Начисление процентов по финансовой аренде (см. далее).

На закладке Счета учета указываются счета, которые используются при проведении документа.

Счет учета инвестиций в аренду и счет учета разности справедливой и остаточной стоимости по умолчанию заполняются значениями, указанными в настройках параметров управления недвижимостью.

Так как финансовая аренда в бухгалтерском и налоговом учете отражается по-разному, то документ по налоговому учету формирует обычные проводки, а по бухгалтерскому – с учетом описанных далее изменений. При этом в проводках заполняются временные разницы.

На представленном скриншоте приведены проводки только по объекту Здание ТЦ Планета.

Проводка по передаче основного средства на указанный в документе счет учета формируется только по налоговому учету.

По бухгалтерскому учету формируются проводки по списанию накопленной амортизации и самого основного средства на счет выбытия основных средств.

Далее создается проводка по списанию основного средства со счета выбытия на счет учета инвестиций в аренду.

Если остаток на счете выбытия не совпадает с указанной в документе справедливой стоимостью основного средства (плюс затраты по договору, если они указаны), то формируется проводка по корректировке остатка на счете инвестиций в аренду до соответствующей суммы. В нашем примере, т.к. остаток 126 000 000 руб. на счете выбытия основных средств не совпадает с указанной в документе справедливой стоимостью основного средства 140 000 000 руб., формируется проводка по корректировке остатка на счете инвестиций в аренду на сумму 14 000 000 руб.

Формируется также проводка по отражению переданных в аренду основных средств на забалансовом счете 011.

Документ Передача ОС в аренду используется также для перехода на учет по ФСБУ 25/2018 для действующих договоров финансовой аренды. Для таких договоров график платежей и начисления процентов будет заполнен начиная с даты начала применения ФСБУ 25/2018, указанной в настройках параметров управления недвижимостью. При этом если основное средство на момент перехода находится в аренде, то его необходимо на дату, предшествующую дате перехода на ФСБУ 25/2018, вернуть из аренды типовыми средствами "1С:Бухгалтерии КОРП".

Начисление процентов по инвестиции в аренду

Для выполнения требований ФСБУ 25/2018 по увеличению чистой стоимости инвестиций в аренду на величину начисленных процентов в программу добавлен новый документ Начисление процентов по финансовой аренде.

Документ должен создаваться ежемесячно. Он заполняется автоматически, по всем договорам финансовой аренды, в соответствии с рассчитанными графиками начисления процентов.

При проведении документ формирует проводки по дебету счета учета инвестиций в аренду и кредиту счета учета доходов по процентам.

Реализация услуг по аренде

Для выполнения требований ФСБУ 25/2018 по уменьшению чистой стоимости инвестиции в аренду на величину фактически полученных арендных платежей используется документ реализации услуг по аренде. В решении "1С:Управление недвижимостью и арендой КОРП" этот документ содержит дополнительную аналитику по аренде (период начисления, объект аренды и прочие) и заполняется автоматически по условиям договора аренды.

Если в документе реализации указан договор с признаком финансовой аренды, то в форме выбора счетов расчетов появляется выбор счета учета инвестиций в аренду, а в табличной части появляется колонка Основное средство.

Возвращаясь к нашему примеру, видим, что документ реализации заполнился в соответствии с условиями договора, для услуги аренды заполнились основные средства, соответствующие объектам недвижимости. Для услуги размещения рекламы основное средство не заполнилось, т.к. для этой услуги не установлен признак учета по ФСБУ 25/2018.

При проведении документа услуги, для которых не установлен признак учета по ФСБУ 25/2018, отражаются в учете в обычном порядке, а услуги с установленным признаком в налоговом учете отражаются по прежним правилам, в бухгалтерском – в соответствии с ФСБУ 25/2018.

Проводка по выручке (дебет счета расчетов – кредит счета доходов) для услуг с признаком учета по ФСБУ 25/2018 формируется только по налоговому учету.

По бухгалтерскому учету формируется проводка по дебету счета расчетов и кредиту счета учета инвестиций в аренду на сумму без НДС.

По НДС вместо обычной проводки формируется проводка по дебету счета расчетов и кредиту счета НДС.

Реализованная схема проводок позволяет вести оперативные (ежемесячные) расчеты по аренде в прежнем порядке.

Учет изменений в условиях договора аренды

Условия договора аренды могут изменяться с течением времени. Могут изменяться ставки по услугам, состав объектов и услуг, сроки оплаты. Если договоров аренды много и изменения в них вносятся регулярно, то управление этими изменениями без наличия автоматизированной системы становится сложным процессом.

Программа "1С:Управление недвижимостью и арендой КОРП" позволяет управлять изменениями в договорах аренды. Для этих целей используются документы Дополнительное соглашение и Расторжение договора аренды. Дополнительное соглашение позволяет изменить любые условия договора. По своей структуре оно аналогично документу Заключение договора аренды. Документ Расторжение договора аренды предназначен для досрочного расторжения сразу всех услуг по договору. Внесенные в договор аренды изменения влияют на расчет арендой платы в документах и отчетах.

По условиям нашего примера с 1 июля 2022 г. стоимость аренды объекта Торговый центр "Планета" повышается до 7 200 000 руб. в месяц. Создадим в программе соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды.

Для отражения изменений в условиях договора аренды в учете по ФСБУ 25/2018 в программу добавлен новый документ Изменение условий финансовой аренды. Документ может быть введен на основании Дополнительного соглашения или Расторжения договора аренды.

Порядок работы с документом Изменение условий финансовой аренды аналогичен порядку работы с документом Передача ОС в аренду.

В документе предусмотрены два вида операции: Изменение условий договора и Досрочное прекращение договора. Первый вид операции используется, если меняются условия договора аренды (ставки по услугам, сроки оплаты, сроки действия услуг), в связи с чем требуется перезаполнить график платежей, вычислить новую ставку дисконтирования и обновить график начисления процентов. Второй вид операции используется, если договор расторгается досрочно, при этом ставка дисконтирования не пересчитывается, выполняется удаление строк из графика начисления процентов с датами позже даты расторжения. Заполнение всех графиков в документе выполняется автоматически.

В табличной части Основные средства в колонке Справедливая стоимость указывается актуальная справедливая стоимость объекта. Если она отличается от указанной ранее, то при проведении документа будет сделана корректирующая проводка.

При проведении документа новый график начисления процентов сохраняется в системе и используется в дальнейшем при заполнении документов Начисление процентов по финансовой аренде.

Возврат объектов из аренды

Для выполнения требований ФСБУ 25/2018 в части возврата предметов финансовой аренды арендодателю используется типовой документ "1С:Бухгалтерии КОРП" Возврат ОС от арендатора, в который внесены соответствующие изменения.

В случае финансовой аренды проведение документа по налоговому учету выполняется в обычном порядке, а по бухгалтерскому учету по каждому основному средству формируется проводка по его принятию к учету со списанием остатка инвестиции в аренду.

Отражение инвестиций в аренду в бухгалтерском балансе

Остатки на счете учета инвестиций в аренду учитываются при автоматическом заполнении бухгалтерского баланса: отражаются в активе в строке Доходные вложения в материальные ценности.

Изменения в расчете налога на имущество

В программе "1С:Управление недвижимостью и арендой КОРП" предусмотрена возможность учитывать данные на счете учета инвестиций в аренду при расчете налога на имущество. Для этого в настройках параметров управления недвижимостью нужно установить флаг Учитывать счет учета инвестиций в аренду при расчете налога на имущество.

Если флаг установлен, то при расчете налога на имущество программа будет учитывать как обычные остатки по счетам учета основных средств, так и остатки инвестиций в аренду.

Если в настройках флаг установлен, но для какого-либо основного средства при расчете налога на имущество не нужно учитывать остатки на счете учета инвестиций в аренду, то для этого можно воспользоваться типовым механизмом "1С:Бухгалтерии КОРП" по учету объектов с особым порядком налогообложения, с помощью которого отметить, что это основное средство не подлежит налогообложению с даты передачи в аренду.

Изменения в учете по ПБУ 18/02

В части ведения учета по ПБУ 18/02 в программу внесены изменения в алгоритм регламентной операции Расчет отложенного налога по ПБУ 18 применительно к расчету балансовой стоимости актива: по налоговому учету, как и ранее, вычисляется остаточная стоимость основного средства, а по бухгалтерскому учету по этому основному средству вычисляется остаток на счете учета инвестиций в аренду.

Переход на решение "1С:Управление недвижимостью и арендой КОРП"

Если бухгалтерский учет в организации ведется в программе "1С:Бухгалтерия", или "1С:Бухгалтерия КОРП", или в отраслевом решении "1С:Аренда и управление недвижимостью для 1С:Бухгалтерия 8", то возможен переход с этих программ на решение "1С:Управление недвижимостью и арендой КОРП" с сохранением всех накопленных данных.

После перехода для обновления программы нужно использовать только обновления от "1С:Управление недвижимостью и арендой КОРП", т.к. они включают также и обновления типовой "1С:Бухгалтерии КОРП". Тем самым процесс обновления никак не усложнится.

Если для ведения бухгалтерского учета используется программа "1С:Управление холдингом" или "1С:Бухгалтерия КОРП МСФО", то для этих программ предусмотрена возможность интеграции с решением "1С:Управление недвижимостью и арендой КОРП" – оно встраивается в эти программы как дополнительный модуль.