Учет инвестиционной недвижимости после признания в соответствии с МСФО (IAS) 40

Модели учета инвестиционной недвижимости

Уже само содержание учетной категории "инвестиционная недвижимость" указывает на то, насколько важно оценить эффективность осуществленных менеджерами организации вложений в соответствующие учетные объекты с точки зрения динамики их справедливой стоимости.

Отсюда: выбор модели учета именно инвестиционной недвижимости с точки зрения ее бухгалтерской оценки крайне важен для компании, отражающей ее на балансе.

Международные стандарты финансовой отчетности предоставляют учитывающим инвестиционную недвижимость организациям возможность выбора одной из двух учетных моделей: по себестоимости и по справедливой стоимости.

В первом случае объекты инвестиционной недвижимости не переоцениваются (за исключением случаев обесценения), во втором - учетной оценкой объектов инвестиционной недвижимости выступает их справедливая стоимость, которая постоянно меняется, что требует переоценки учитываемых объектов.

Безусловно, есть вполне веские основания утверждать, что первый вариант, отвечая требованиям принципа консерватизма, при этом не дает возможности продемонстрировать эффективность вложений в объекты инвестиционной недвижимости с позиций роста капитала собственников организации за счет роста ее справедливой стоимости.

А это идет вразрез с информационными потребностями собственников (инвесторов) как основной группы пользователей бухгалтерской информации согласно идеологии МСФО.

И здесь вряд ли можно говорить о том, что учет инвестиционной недвижимости по себестоимости позволяет в большей степени по сравнению с альтернативной моделью привязать оценку динамики капитала собственников фирмы в части доли в ее активах к прибыльности осуществляемых ее менеджерами хозяйственных операций. Ведь приобретение инвестиционной недвижимости - это и есть хозяйственная операция, эффективность которой во многом определяется ростом цены соответствующего имущества.

Модель учета по справедливой стоимости

Определение, которое дают МСФО понятию справедливой стоимости, уточняется в части применения его к категории инвестиционной недвижимости. Согласно МСФО (IAS) 40 под справедливой стоимостью инвестиционной недвижимости понимается сумма, на которую можно обменять соответствующий актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить сделку и независимыми друг от друга сторонами.

Далее, согласно МСФО (IAS) 40, все организации обязаны определять справедливую стоимость инвестиционной недвижимости либо в целях оценки (если организация использует модель учета по справедливой стоимости), либо в целях раскрытия информации в пояснениях к балансу (если организация использует модель учета по себестоимости). При этом в Стандарте специально установлено, что исходя из общего содержания его требований, приветствуется, хотя и не требуется, чтобы организация определяла справедливую стоимость инвестиционной недвижимости, основываясь, в первую очередь, на оценке, сделанной независимым оценщиком, обладающим признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки инвестиционной недвижимости аналогичной категории, расположенной на той же территории.

Согласно МСФО (IAS) 40, после первоначального признания организация, выбравшая модель учета по справедливой стоимости, должна оценивать всю свою инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости. При этом прибыль или убыток от изменения ее справедливой стоимости необходимо относить к финансовым результатам за тот период, в котором они возникли.

Определяя справедливую стоимость инвестиционной недвижимости как сумму, на которую можно обменять эту недвижимость при совершении операции между хорошо осведомленными, желающими совершить такую операцию и независимыми друг от друга сторонами, Стандарт специально устанавливает, что справедливой стоимостью не является расчетная цена, сформированная с учетом специфических условий или обстоятельств (особых схем финансирования, операций продажи с возвратной арендой, льготных условий возмещения или скидки, предоставляемых любой из сторон, связанных со сделкой купли-продажи). Таким образом, сумма - справедливая стоимость объекта инвестиционной недвижимости - должна быть характерна и типична для рынка соответствующих объектов имущества. При этом, при определении справедливой стоимости организация не должна вычитать из нее затраты, которые могут возникнуть в связи с будущей продажей или иными формами выбытия актива.

В МСФО (IAS) 40 подчеркивается, что справедливая стоимость инвестиционной недвижимости должна отражать рыночные условия по состоянию на отчетную дату. Как и составляемая компанией бухгалтерская отчетность, справедливая стоимость должна иметь привязку к определенной дате. Поскольку рыночные условия могут меняться, сумма, представленная как справедливая стоимость, может оказаться неточной или неправильной при оценке на другую дату. Кроме того, определение справедливой стоимости предполагает обмен активами и завершение сделки купли-продажи в одно и то же время, чтобы избежать какого-либо изменения цены, которое может произойти в противном случае.

При определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости учитываются доходы от действующих договоров аренды, а в случае, если инвестиционная недвижимость компании участвует в арендных сделках - и разумные и обоснованные предположения осведомленных и желающих вступить в сделку участников рынка в отношении ожидаемых доходов от будущих договоров аренды, исходя из текущей ситуации на рынке.

Кроме того, при определении справедливой стоимости следует принимать во внимание и возможный отток денежных средств (включая арендную плату и другие платежи), который можно ожидать в связи с данной недвижимостью, и который, соответственно, уменьшает справедливую стоимость соответствующих объектов.

Очень важно учитывать, что в определении справедливой стоимости говорится о "хорошо осведомленных и желающих совершить такую операцию сторонах". Термин "хорошо осведомленные" применяется в Стандарте в следующем значении: и продавец, и покупатель, желающие заключить соответствующую сделку, в разумной степени информированы о сущности, характеристиках и особенностях объекта инвестиционной недвижимости, фактическом и возможном способах его использования, а также о конъюнктуре рынка по состоянию на отчетную дату.

Следует понимать, что желающий заключить такую сделку покупатель заинтересован в покупке, но не обязан ее совершать. Он не одержим идеей покупки и не полон решимости приобрести тот или иной объект недвижимости за любую цену. Такой покупатель не будет платить цену более высокую, чем та, которую запрашивает рынок, на котором действуют хорошо осведомленные и желающие совершить аналогичную операцию покупатели и продавцы.

При этом, с одной стороны, желающий заключить сделку продавец также не обязан и не собирается продавать недвижимость по любой цене, но, с другой стороны, и не намеревается настаивать на цене, даже если она не является необоснованно высокой в текущих рыночных условиях. Мотивация такого продавца состоит в том, чтобы продать инвестиционную недвижимость на рыночных условиях по наиболее высокой цене, которую можно за нее получить. Здесь также важно принимать во внимание то, что в общем случае реальные обстоятельства, в которых находится действительный собственник недвижимости, не принимаются в расчет, поскольку в определении справедливой стоимости желающий совершить операцию продавец является собственником (и продавцом) гипотетическим (так, гипотетический желающий совершить сделку продавец не принимает во внимание конкретные налоговые обстоятельства, в которых находится реальный собственник инвестиционной недвижимости).

Следует также учитывать, что в определении справедливой стоимости речь идет о сделке независимых друг от друга сторон. Это означает, что такая сделка заключается между покупателем и продавцом, не связанными друг с другом какими-либо особыми отношениями, влияющими на цену сделки так, что она становится нетипичной для рыночных условий. Иными словами, предполагается, что сделка заключается между несвязанными сторонами, которые действуют совершенно независимо друг от друга.

В Стандарте подчеркивается, что наилучшим подтверждением обоснованности справедливой стоимости выступают текущие цены на активном рынке аналогичной недвижимости, которая находится в схожих условиях и размещении, и на которую распространяются подобные условия аренды и прочих договоров.

И задача организации при этом состоит в том, чтобы выявить любые отличия характера, размещения и состояния данной недвижимости, а также условий, касающихся договоров ее аренды и других договоров, что может повлиять на величину оценки справедливой стоимости.

Определяя справедливую стоимость объектов инвестиционной недвижимости при отсутствии на такого рода активном рынке действующих цен организация должна учитывать следующую информацию:

• действующие цены на активном рынке других объектов недвижимости, в другом состоянии или ином размещении (либо недвижимости, на которую распространяются другие условия договоров аренды или иных договоров), скорректированные с учетом этих отличий;
• ближайшие по времени цены на менее активных рынках, скорректированные с учетом изменений экономических условий после даты заключения сделок по этим ценам;
• дисконтированные ожидаемые денежные потоки, определенные исходя из анализа условий действующих договоров аренды и иных сделок, а также (когда это возможно) данных из внешних источников, таких как действующие тарифы на аренду аналогичной недвижимости на той же территории. При этом ставки дисконтирования должны отражать оцениваемую рынком степень неопределенности размера и сроков поступления денежных потоков.

В некоторых случаях внешние источники информации могут указывать на отличающиеся друг от друга оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости. Организация должна принимать во внимание причины этих расхождений с целью получения наиболее надежной оценки справедливой стоимости в диапазоне колебаний возможных достоверных оценок ее значений.

При определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости не должна повторно учитываться стоимость активов или обязательств, признанных как отдельные активы или обязательства, не должны отражаться ни предстоящие капитальные затраты на недвижимость в целях ее обновления или реконструкции, ни будущие экономические выгоды от таких затрат.

Согласно МСФО (IAS) 40, если организация ранее отражала объект инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости, она должна и дальше отражать данный объект по такой стоимости вплоть до его выбытия (или до момента, когда объект приобретет статус недвижимости, занимаемой владельцем, либо когда организация начнет реконструкцию такого объекта в целях последующей продажи в ходе обычной деятельности), несмотря даже на сокращение количества сопоставимых сделок на рынке и доступной информации о рыночных ценах.

Особое внимание в Стандарте уделяется ситуации, когда руководство организации приходит к выводу, что получение достоверной оценки по справедливой стоимости какого-либо объекта, который следует отражать в отчетности согласно учетной политике по справедливой стоимости, становится неосуществимым. Прежде всего, отмечается, что подобная ситуация может возникнуть в исключительно редких случаях. Организация может отступить от выбранной модели учета и отражать данный объект недвижимости в соответствии с требованиями МСФО (IAS) 16 для оценки основных средств. При этом ликвидационная стоимость данного объекта инвестиционной недвижимости принимается равной нулю.

Указанное отступление допустимо только в тех случаях, когда рыночные сделки с аналогичными объектами заключаются очень редко, а расчетные оценки справедливой стоимости ненадежны (например, когда прогноз денежных потоков не имеет адекватного основания).

Модель оценки по себестоимости (IAS 40)

Определяя правила использования отчитывающимися организациями модели учета инвестиционной недвижимости по себестоимости, МСФО (IAS) 40 ограничивается предписаниями о том, что после первоначального признания организация, выбравшая данную модель учета, всю свою инвестиционную недвижимость должна оценивать в соответствии с требованиями по учету основных средств по данной модели (то есть, по себестоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения), тем самым отсылая нас к требованиям МСФО (IAS) 16. Важно подчеркнуть, что соответствующие объекты, тем не менее, отражаются по статье "инвестиционная недвижимость", а в примечаниях к балансу организация должна раскрывать их справедливую стоимость, которую необходимо определять исходя из указаний, рассмотренных выше.

Переквалификация активов при учете инвестиционной недвижимости (IAS 40)

Основным критерием учетной классификации объектов активов в соответствии с МСФО является характер их использования в деятельности компании, то есть характер их участия в процессах "зарабатывания" фирме экономических выгод. Это обуславливает необходимость переквалификации объекта в случае изменения способа извлечения экономических выгод от его использования в организации. МСФО (IAS) 40 устанавливает, что перевод объекта в категорию инвестиционной недвижимости (равно как и исключение его из данной категории) разрешается только при изменении способа его использования. А именно, в следующих случаях:

• владелец начинает занимать недвижимость - объект переводится из инвестиционной недвижимости в категорию недвижимости, занимаемой владельцем;
• начинается реконструкция объекта в целях его последующей продажи - объект переводится из инвестиционной недвижимости в категорию запасов;
• заканчивается период, в течение которого владелец занимает недвижимость - объект переводится из недвижимости, занимаемой владельцем, в категорию инвестиционной недвижимости;
• объект передается в аренду третьей стороне по договору операционной аренды - объект переводится из запасов в инвестиционную недвижимость;
• завершается стадия сооружения или реконструкции недвижимости - объект переводится из незавершенного строительства или объекта на реконструкции (рассматриваемой в МСФО (IAS) 16 "Учет основных средств") в категорию инвестиционной недвижимости.

Организации разрешается переводить объект из инвестиционной недвижимости в категорию запасов только при изменении способа его использования, о чем может свидетельствовать начало реконструкции объекта в целях его продажи. Если организация принимает решение о продаже объекта инвестиционной недвижимости без реконструкции, она должна продолжать учитывать этот объект в составе инвестиционной недвижимости до прекращения его признания (списания с баланса). Аналогичным образом, если организация начинает реконструкцию имеющегося объекта инвестиционной недвижимости для дальнейшего использования в том же качестве, эта недвижимость сохраняет статус инвестиционной и в течение стадии новой реконструкции не переквалифицируется в недвижимость, занимаемую владельцем.

Незавершенное строительство объекта инвестиционной недвижимости, который будет учитываться по справедливой стоимости, отражается в балансе по себестоимости, а при завершении строительства переоценивается с отражением результата переоценки в отчете о прибылях и убытках (или первой части отчета о полной прибыли).

При переквалификации объекта инвестиционной недвижимости, отражаемого по справедливой стоимости, в категорию недвижимости, занимаемой владельцем, или в категорию запасов, в качестве себестоимости данного объекта для последующего учета должна приниматься его справедливая стоимость по состоянию на дату изменения способа его использования.

Если занимаемая владельцем недвижимость переходит в категорию инвестиционной и будет отражаться в бухгалтерской отчетности по справедливой стоимости, организация должна применять по отношению к такому объекту положения МСФО (IAS) 16 "Учет основных средств" до даты изменения способа использования объекта. Любую возникшую на эту дату разницу между балансовой стоимостью объекта недвижимости и его справедливой стоимостью организация должна учитывать так же, как переоценку, в соответствии с МСФО (IAS) 16 "Учет основных средств" - сумму дооценки отразить как резерв переоценки (добавочный капитал).

Вплоть до момента, когда недвижимость, занимаемая владельцем, переходит в категорию инвестиционной недвижимости, отражаемой по справедливой стоимости, организация должна амортизировать данную недвижимость (за исключением стоимости земельных участков) и признавать любые убытки от ее обесценения. Другими словами, любое уменьшение балансовой стоимости объекта недвижимости должно относиться на финансовый результат отчетного периода (то есть отражаться в отчете о прибылях и убытках или в первой части отчета о полной прибыли). Тем не менее, сумма уменьшения в пределах прироста стоимости данного объекта от переоценки списывается на счет накопленного резерва переоценки (отражается во второй части отчета о полной прибыли).

Увеличение балансовой стоимости недвижимости должно учитываться следующим образом.

Если такое увеличение компенсирует ранее признанный убыток от обесценения данного объекта недвижимости, оно относится на финансовый результат отчетного периода (отражается в отчете о прибылях и убытках или в первой части отчета о полной прибыли). При этом сумма увеличения, отнесенная на прибыль/убыток отчетного периода, не должна превышать сумму, необходимую для восстановления балансовой стоимости до величины, которая была бы определена (за вычетом амортизации), если бы убыток от обесценения объекта не был бы признан.

Оставшаяся часть суммы увеличения балансовой стоимости относится на кредит счета резерва переоценки (отражается во второй части отчета о полной прибыли) как прирост стоимости недвижимости от переоценки. При последующем выбытии объекта недвижимости включенный в состав капитала прирост стоимости объекта от переоценки может быть перенесен на счет нераспределенной прибыли. Перенесение прироста стоимости от переоценки на счет нераспределенной прибыли не отражается на величине финансового результата отчетного периода, а включается в отчет об изменении капитала.

При переводе объекта из запасов в категорию инвестиционной недвижимости, отражаемой по справедливой стоимости, любую разницу между справедливой стоимостью объекта по состоянию на указанную дату и предыдущим значением его балансовой стоимости необходимо относить на финансовый результат отчетного периода и отражать в первой части отчета о полной прибыли.

Выбытие объектов инвестиционной недвижимости (IAS 17)

В соответствии с МСФО, объект инвестиционной недвижимости подлежит списанию с баланса, по крайней мере, в тех случаях, когда он:

• не несет никакой экономической выгоды;
• продан;
• выступает объектом продажи с возвратной операционной арендой;
• сдается в финансовую аренду.

В первом случае объект следует списать как не отвечающий определению актива как такового. Его балансовая стоимость отражается как убыток отчетного периода.

При продаже инвестиционной недвижимости соответствующая операция отражается согласно требованиям МСФО (IAS) 18 "Выручка".

В том случае, если организация после продажи объекта инвестиционной недвижимости берет его у покупателя в аренду, которая квалифицируется как операционная, финансовый результат операции в соответствии с нормами МСФО (IAS) 17 "Аренда" отражается исходя из условий сделки и их отличия от рыночных цен на объект недвижимости и на услуги аренды. Этот же Стандарт определяет отражение факта выбытия инвестиционной недвижимости при передаче его в финансовую аренду.