Купля-продажа недвижимости... вопросы налогообложения
21.11.2010
16:25
#1
Коллеги... прошу проверить основные налоговые акценты при осуществлении деятельности юр. лицом на ОСН:
вид деятельности - инвестиции в куплю и последующую продажу недвижимости юр. и физ. лицам. Жилой и нежилой фонд. С оформленными правами собственности на объекты в ГБР и нет.
Как видится, основные налоги у нас на ОСН: НДС, НП, Налог на имущество.
Налог на прибыль:
Стоимость последующей реализации (без учета косвенных налогов) - стоимость приобретения (также без НДС) со ставкой 20%. В случае если объект приобретался с уплатой продавцом НДС, а мы реализуем его без НДС (описанный ниже пример покупки квартир на этапе стройки и продажи после официального заверщения и оформления прав собственности) - при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль сумма НДС фактически уплаченная также учитывается и уменьшает налоговую базу. Есть также кажется некоторые противоречия в моментах признания выручки по методу начисления. Т.е. в наших интересах ессно признавать ее в момент перехода права собственности в момент государственной регистрации прав собственности, в интересах налоговых органов - отстаивать момент получения дохода как дату подписания акта приемки-передачи объекта и передачи объекта на гос. регистрацию. Какие еще возможны острые моменты, и все ли мной правильно описано?
НДС:
- в случае реализации готового жилого объекта (квартиры) с оформленными и зарегистрированными правами собственности - не облагается.
- в случае реализации нежилых помещений - НДС ОБЛАГАЕТСЯ, ибо НК льготы в отношении нежилого фонда не предусмотрены. Соответственно можем принять к вычету ндс уплаченный при приобретении при условии предоставления продавцом сч/ф с выделенным ндс. По идее должны предоставить, т.к. покупается обычно тоже нежилой объект. При условии покупки жилого и самостоятельного перевода в нежилой фонд - тут возможностей для зачета соответственно нет.
- в случае реализации незавершенки, долевки в жилых помещениях - НДС также ОБЛАГАЕТСЯ, т.к. объект формально как жилой не оформлен, соответственно льготы для жилых применять оснований нет. После оформления прав собственности - имеем право реализовывать без обложения НДС. С реализацией долевки возможно подход несколько иной, прошу меня поправить если что... Ибо возможно право на реализацию прав собственности на объект незавершенного строительства имеет обычно только сам застройщик, у которого этот объект формально отражен на балансе. А дольщики же (физ. лица, юр. лица, инвесторы) - имеют лишь права требования к застройщику, обусловленные договором долевого участия. Соответственно в обычной практике никаких физических объектов в собственности у дольщика с оформлением прав собственности обычно нет. Вопрос - что же тогда должно облагаться, как и по каким основаниям, если дольщик решает выйти из стройки например на последних этапах строительства и уступает свое право требования... формально видимо это оформляется сменой лиц в обязательстве (договоре долевого участия). Да, и видится, что при оформлении договора долевого участия получить от застройщика кикие-либо сч-ф с выделенным НДС (по завершенным этапам работ в доле, соответствующей вкладу инвестора) для последубщего зачета НДС будет крайне затруднительно, как минимум потому, что в соответствии с недавно введенным п 23.1 ст. 149 НКРФ, услуги застройщика при долевом строительстве НДС не облагаются.
Налог на имущество:
Реализация квартир (прочих жилых объектов), нежилых помещений - в случае их приобретения с инвестиционными целями - налогом на имущество не облагается. В б/у отражаем по счету 41 (Товары).
Вопрос возникает, в какий оценке необходимо отражать объект на сч. 41 (с учетом или без НДС):
- если приобретался с уплатой НДС, будет продаваться также (нежилое) - на 41 без НДС, на 19 сумму НДС
- если приобретался без НДС, будет продаваться также (жилое) - тут на 41 просто стоимость приобретения
- если приобретался С НДС (стройка) и нет уверенности, будет облагаться операция на момент продажи или нет??? Учитываем на 19 и 41 раздельно, в случае реализации с НДС - как в первом варианте, в случае реализации БЕЗ НДС - в бухгалтерском учете отражаем списывает на себестоимость с 19 счета ндс уплаченный по данному объекту, учитывая соответственно в составе расходов для целей исчисления налогом на прибыль?
Прошу прощения за несколько сумбурный стиль изложения... Смешение налогового и бухгалтерского учетов... Просто рассматриваю все в комплексе... Прошу прокомментировать и поправить (дополнить) при возможности.
Спасибо.
вид деятельности - инвестиции в куплю и последующую продажу недвижимости юр. и физ. лицам. Жилой и нежилой фонд. С оформленными правами собственности на объекты в ГБР и нет.
Как видится, основные налоги у нас на ОСН: НДС, НП, Налог на имущество.
Налог на прибыль:
Стоимость последующей реализации (без учета косвенных налогов) - стоимость приобретения (также без НДС) со ставкой 20%. В случае если объект приобретался с уплатой продавцом НДС, а мы реализуем его без НДС (описанный ниже пример покупки квартир на этапе стройки и продажи после официального заверщения и оформления прав собственности) - при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль сумма НДС фактически уплаченная также учитывается и уменьшает налоговую базу. Есть также кажется некоторые противоречия в моментах признания выручки по методу начисления. Т.е. в наших интересах ессно признавать ее в момент перехода права собственности в момент государственной регистрации прав собственности, в интересах налоговых органов - отстаивать момент получения дохода как дату подписания акта приемки-передачи объекта и передачи объекта на гос. регистрацию. Какие еще возможны острые моменты, и все ли мной правильно описано?
НДС:
- в случае реализации готового жилого объекта (квартиры) с оформленными и зарегистрированными правами собственности - не облагается.
- в случае реализации нежилых помещений - НДС ОБЛАГАЕТСЯ, ибо НК льготы в отношении нежилого фонда не предусмотрены. Соответственно можем принять к вычету ндс уплаченный при приобретении при условии предоставления продавцом сч/ф с выделенным ндс. По идее должны предоставить, т.к. покупается обычно тоже нежилой объект. При условии покупки жилого и самостоятельного перевода в нежилой фонд - тут возможностей для зачета соответственно нет.
- в случае реализации незавершенки, долевки в жилых помещениях - НДС также ОБЛАГАЕТСЯ, т.к. объект формально как жилой не оформлен, соответственно льготы для жилых применять оснований нет. После оформления прав собственности - имеем право реализовывать без обложения НДС. С реализацией долевки возможно подход несколько иной, прошу меня поправить если что... Ибо возможно право на реализацию прав собственности на объект незавершенного строительства имеет обычно только сам застройщик, у которого этот объект формально отражен на балансе. А дольщики же (физ. лица, юр. лица, инвесторы) - имеют лишь права требования к застройщику, обусловленные договором долевого участия. Соответственно в обычной практике никаких физических объектов в собственности у дольщика с оформлением прав собственности обычно нет. Вопрос - что же тогда должно облагаться, как и по каким основаниям, если дольщик решает выйти из стройки например на последних этапах строительства и уступает свое право требования... формально видимо это оформляется сменой лиц в обязательстве (договоре долевого участия). Да, и видится, что при оформлении договора долевого участия получить от застройщика кикие-либо сч-ф с выделенным НДС (по завершенным этапам работ в доле, соответствующей вкладу инвестора) для последубщего зачета НДС будет крайне затруднительно, как минимум потому, что в соответствии с недавно введенным п 23.1 ст. 149 НКРФ, услуги застройщика при долевом строительстве НДС не облагаются.
Налог на имущество:
Реализация квартир (прочих жилых объектов), нежилых помещений - в случае их приобретения с инвестиционными целями - налогом на имущество не облагается. В б/у отражаем по счету 41 (Товары).
Вопрос возникает, в какий оценке необходимо отражать объект на сч. 41 (с учетом или без НДС):
- если приобретался с уплатой НДС, будет продаваться также (нежилое) - на 41 без НДС, на 19 сумму НДС
- если приобретался без НДС, будет продаваться также (жилое) - тут на 41 просто стоимость приобретения
- если приобретался С НДС (стройка) и нет уверенности, будет облагаться операция на момент продажи или нет??? Учитываем на 19 и 41 раздельно, в случае реализации с НДС - как в первом варианте, в случае реализации БЕЗ НДС - в бухгалтерском учете отражаем списывает на себестоимость с 19 счета ндс уплаченный по данному объекту, учитывая соответственно в составе расходов для целей исчисления налогом на прибыль?
Прошу прощения за несколько сумбурный стиль изложения... Смешение налогового и бухгалтерского учетов... Просто рассматриваю все в комплексе... Прошу прокомментировать и поправить (дополнить) при возможности.
Спасибо.
) 
22.11.2010
15:04
#5
НАРОД... може кто осилил сие сочинение..? сорри за многабукофф, впредь постараюсь быть более лаконичным...
23.11.2010
08:42
#6
По прибыли. Момент перехода права собственности есть момент подписания акта приема-передачи. Т.е., по большому счету, когда право покупателя уже зарегистрировано.
По НДС попозже.
По НДС попозже.
24.11.2010
14:55
#7
господа, первый пост сужается то следующего:
ситуация:
уступка юр. лицом на общей системе налогообложения права требования к застройщику по договору долевого участия в строительстве (уступка по договору цессии). Момент уступки - естественно ДО окончания строительства и оформления документов на собственность (регистрации и т.д.). Уступка в пользу физ. лица. Небезвозмездная естественно... физ. лицо оплачивает юр. лицу по договору обозначенную сумму средств (как предполагается, выше чем первоначально было инвестирована по договору долевки). Вопрос - возникает ли база по НДС в подобной ситуации?
Если не сложно, у кого подобные ситуации были на практике и примеры арбитража по Северо-Западу. Мнение налоговых органов в целом понятно - передача имущественных прав, с возникновением соответственно объекта для обложения НДС. База для расчета суммы налога - разница между вырученной суммой и уплаченной первоначально.
Однако!!! Есть любопытная практика по Сибири - отказывают в признании подобной сделки облагаемой НДС, т.к. как сам факт участия в долевом строительстве, так и последующая цессия - сделки, носящие инвестиционный характер... С отсутствием объекта соответственно...
ситуация:
уступка юр. лицом на общей системе налогообложения права требования к застройщику по договору долевого участия в строительстве (уступка по договору цессии). Момент уступки - естественно ДО окончания строительства и оформления документов на собственность (регистрации и т.д.). Уступка в пользу физ. лица. Небезвозмездная естественно... физ. лицо оплачивает юр. лицу по договору обозначенную сумму средств (как предполагается, выше чем первоначально было инвестирована по договору долевки). Вопрос - возникает ли база по НДС в подобной ситуации?
Если не сложно, у кого подобные ситуации были на практике и примеры арбитража по Северо-Западу. Мнение налоговых органов в целом понятно - передача имущественных прав, с возникновением соответственно объекта для обложения НДС. База для расчета суммы налога - разница между вырученной суммой и уплаченной первоначально.
Однако!!! Есть любопытная практика по Сибири - отказывают в признании подобной сделки облагаемой НДС, т.к. как сам факт участия в долевом строительстве, так и последующая цессия - сделки, носящие инвестиционный характер... С отсутствием объекта соответственно...
Читают тему
(гостей: 1)