Передача недвижимости в дар от одного члена семьи другому считается одним из самых простых и надежных способов передать имущество без налоговых последствий. Налоговое законодательство действительно освобождает такие сделки от НДФЛ. Однако это правило работает не всегда, и дар может обернуться налоговым бременем для одаряемого, если одной из сторон сделки был ИП.
Эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению Вероника Емельянова рассмотрела судебные споры ИП по вопросам дарения имущества.
По общему правилу гражданин, получивший подарок «в натуре» от другого лица, фактически получает доход, с которого должен уплачиваться НДФЛ (если стоимость подарка дороже 4 000 рублей). Но если дорогостоящий подарок, к примеру, автомобиль или объект недвижимости получен от близкого родственника, то в этом случае законодателем установлена льгота, поэтому у одаряемого гражданина не возникает обязанности декларировать свой доход и уплачивать с него налог.
Эта льгота установлена в п. 18.1 ст. 217 НК РФ. В данной норме не содержится никаких условий или требований, которые должны выполняться для возможности ее применения. Льготой активно пользуются и те, кто находится в статусе ИП. При этом, у предпринимателей как раз и могут возникнуть проблемы с ИФНС по операциям дарения недвижимого имущества. Причем не важно, кто именно этим статусом обладает: даритель или одаряемый.
Мнение Минфина по вопросу дарения имущества ИП
В ряде разъяснений Минфина по вопросам дарения имущества ИП чиновники в качестве условия для применения льготы по НДФЛ указывают, что предмет дарения не должен быть связан с предпринимательской деятельностью.
Например, в письмах ведомства от 11.08.2022 № 03-11-11/78069, от 12.10.2022 № 03-04-05/98449) говорится, что при заключении договора дарения между физлицами вне рамок предпринимательской деятельности на ИП, применяющего УСН и получившего в порядке дарения имущество от близкого родственника, порядок учета доходов, предусмотренный гл. 26.2 НК РФ, не распространяется.
В письме Минфина от 16.11.2021 № 03-04-05/92426 сказано, что в случае заключения договора дарения между физлицами вне рамок предпринимательской деятельности доходы, полученные такими физлицами, подлежат налогообложению НДФЛ в соответствии с гл. 23 НК РФ. Поэтому, если даритель и одаряемый признаются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом, то доход в виде объекта недвижимого имущества, получаемого в порядке дарения, не подлежит обложению НДФЛ.
Но из последнего разъяснения ведомства по этой теме (письмо Минфина от 10.04.2025 № 03-04-05/35604) следует, что чиновники уже как будто «передумали». В письме содержится вывод, что «ограничения в применении освобождения от налогообложения в случае дарения недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, вышеуказанным положением статьи 217 НК РФ не установлены».
Выход такого разъяснения не может не радовать, но пока неизвестно, будут ли инспекции на местах его придерживаться, а главное – будут ли применять его к физлицам в статусе ИП. Тем более, что суды в таких вопросах чаще поддерживают налоговиков. Рассмотрим несколько судебных решений, касающихся дарения недвижимости ИП.
Роль статуса ИП в вопросах дарения недвижимости между родственниками
В зоне повышенного риска – ситуации, когда дарится объект, ранее и после передачи участвующий в предпринимательской деятельности, и при этом обе или одна из сторон «дарственной» операции имеет (имела незадолго до передачи объекта) статус индивидуального предпринимателя.
Налоговые органы в таких случаях почти наверняка признают невозможным использование одаряемым родственником или членом семьи льготы по НДФЛ. Это означает, что рыночная стоимость полученного актива, по их мнению, должна быть учтена в налоговой базе и обложена налогом согласно системе налогообложения, применяемой получателем. Например, если ИП применяет УСН со ставкой 6%, то эту ставку придется применить к рыночной стоимости полученного объекта. Еще хуже будет тем, кто применяет ставку 15%, либо ОСНО, при котором ставка НДФЛ от 13% и выше.
Причем риски возникают не только на этапе выездных налоговых проверок, но и на этапе камеральных проверок, т.е. при подаче деклараций. И если анализировать судебную практику, то суды в таких ситуациях практически всегда – на стороне инспекций.
Например, в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.07.2025 N Ф04-2215/2025 по делу N А67-9093/2024 рассмотрена ситуация, когда супруг в статусе ИП использовал земельный участок и нежилые помещения в предпринимательской деятельности. Затем он утратил возможность заниматься предпринимательской деятельностью в связи с избранием его на должность Председателя Думы г. Томска. В связи с этим право собственности на объекты недвижимости он передал своей супруге на основании договора дарения. Супруга в качестве ИП продолжила «дело» мужа, а при подаче декларации по УСН по итогам камеральной проверки получила от ИФНС акт с доначислениями на 2 млн рублей. При оспаривании акта в суде ей не удалось доказать неправомерность доначислений. Суд заключил, что для применения п. 18.1 ст. 217 НК РФ необходимо фактическое использование полученного в дар имущества исключительно в личных целях, чего в данном случае не наблюдалось.
В другом споре, рассмотренном в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 20.05.2025 № Ф06-2683/2025 по делу № А12-21982/2024, доначисление произошло уже по итогам выездной налоговой проверки ИП. Мать подарила сыну-предпринимателю нежилые объекты (в т.ч. здание специализированной юношеской автошколы с автоматизированным автодромом). После получения объектов сын стал сдавать их в аренду коммерческим организациям, использующим арендованные объекты в своей хозяйственной деятельности. НДФЛ с полученных объектов не уплачивался. Данное обстоятельство было выявлено в рамках выездной проверки. В итоге инспекция доначислила предпринимателю УСН-налог в сумме около 780 000 рублей, а также штраф и пени. Суд согласился с доначислениями, поскольку полученное от матери в дар имущество использовалось бизнесменом в предпринимательской деятельности.
Еще одно дело из данной категории споров рассмотрено в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 24.10.2024 № Ф09-5539/24 по делу № А50-28917/2023. Здесь, как и в прошлом примере, последствия возникли по итогам проведенной выездной проверки ИП. Но в отличие от двух предыдущих примеров в этом споре инспекция доначислила предпринимателю не УСН-налог, а НДФЛ на сумму почти в 2,5 млн рублей. В данном деле мать подарила дочери 11 объектов коммерческой недвижимости. При этом сначала мать была в статусе ИП и использовала эти объекты в предпринимательской деятельности, а после дарения уже дочь зарегистрировалась как ИП.
В первых двух инстанция выиграл налогоплательщик, но кассация приняла сторону инспекции. Она указала, что при получении в дар недвижимого имущества определяющее значение для возможности применения льготы по НДФЛ имеет характер использования имущества и статус участников договора. При этом суд не принял довод ИП о том, что спорное недвижимое имущество приобретено налогоплательщиком (по договору дарения) до регистрации в установленном порядке статуса индивидуального предпринимателя. Суд указал, что это обстоятельство не имеет правового значения.
В итоге кассационный суд направил дело на новое рассмотрение, поскольку суды нижестоящих инстанций не дали оценку тому, правильно ли налоговый орган определил стоимость подаренного имущества, а вышестоящий суд, в силу своих полномочий, не вправе делать это за них. В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ предпринимателю было отказано (определение Верховного Суда РФ от 26.12.2024 № 309-ЭС24-21782 по делу № А50-28917/2023). Но и при новом рассмотрении ИП, к сожалению, проиграл (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2025 № 17АП-4011/2024-АК).
Как можно видеть, судебная практика в подобных делах полностью на стороне инспекций. В этой связи появление нового разъяснений Минфина РФ (письмо от 10.04.2025 № 03-04-05/35604), о котором мы говорили выше, вряд ли способно кардинально изменить текущую ситуацию.
В материале использованы фото: Kunakorn Rassadornyindee / Shutterstock / Fotodom.
