Физлицо сдает жилье в аренду: налоги, риски, правовые последствия

НДФЛ с доходов от сдачи квартиры в аренду

Гражданин, не зарегистрированный в качестве ИП или самозанятого, доход от аренды своей квартиры должен облагаться по ставке, предусмотренной п.1 ст.224 НК РФ. Согласно этой норме, если полученные доходы не превышают 5 млн руб., то они облагаются НДФЛ по ставке 13%; если превышают 5 млн руб., то сумма НДФЛ определяется как 650 тыс. руб. плюс 15% с суммы доходов, превышающей 5 млн руб.

С 2025 года будут применяться дифференцированные ставки НДФЛ в зависимости от размера и вида дохода, полученного физлицом в налоговом периоде. Первая «пороговая» величина составит 2,4 млн рублей. Как только доход превысит эту сумму, ставка НДФЛ возрастет до 15% (в отношении дохода, превышающего 2,4 млн рублей).

Если же арендаторами являются граждане, то арендодателю по завершении календарного года нужно задекларировать свои доходы и уплатить в бюджет исчисленную сумму НДФЛ (с учетом профессионального налогового вычета).

Декларация по форме 3-НДФЛ подается не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (п.1 ст.229 НК РФ). А сам налог нужно уплатить не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода (п.4 ст.228 НК РФ).

Арендодатель - самозанятый

Граждане, сдающие в аренду свою жилую недвижимость, могут снизить налоговую нагрузку, зарегистрировавшись в качестве самозанятых. В этом случает они могут не платить НДФЛ по ставке 13%(15%), а уплачивать НПД по ставке 4% (6% при сдаче квартиры юрлицу) (Федеральный закон от 27.11.2018 №422-ФЗ).

Помимо более низкой налоговой нагрузки, тут есть и другие преимущества. Самозанятому не нужно считать и декларировать налог самостоятельно, НПД рассчитывается автоматически в приложении «Мой налог» на основании чека, который формирует арендатор. Главное – своевременно и регулярно оформлять чеки на каждую поступившую арендную плату. В этом же приложении отображается поступление налогового уведомления от ИФНС о сумме налога, которую нужно будет уплатить до 28-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (п.3 ст.11 Федерального закона №422-ФЗ).

Обратите внимание! Самозанятые могут сдавать в аренду только жилые объекты (комнаты, квартиры, дома). Если предметом аренды является нежилой объект недвижимости, то доход от такой аренды не может облагаться в рамках режима самозанятости (подп.3 п.2 ст.6 Федерального закона от 27.11.2018 №422-ФЗ), а должен облагаться НДФЛ.

Является ли сдача квартиры в аренду предпринимательской деятельностью

Еще один вопрос, который обычно волнует граждан, сдающих в аренду свою жилую недвижимость: считается ли их деятельность предпринимательской, и если считается, то могут ли быть какие-то негативные последствия при условии, что необходимый налог своевременно уплачен?

Как следует из п.1 ст.2 ГК РФ, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. При этом лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

То есть, законодательство выделяет следующие существенные признаки предпринимательской деятельности: самостоятельность, собственный риск и направленность на систематическое получение прибыли. Эти признаки по факту носят оценочный характер, поэтому квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица как предпринимательскую возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности (наличие цели по извлечению прибыли, взаимосвязанность совершенных гражданином сделок, устойчивые связи с контрагентами и др.). 

Ссылка на это постановление содержится и в письме Минфина России от 17.06.2021 №03-05-06-01/47771, где чиновники делают вывод, что каждый конкретный случай разбирается в судебной практике индивидуально. В этом же письме Минфин России отметил, что, исходя из судебной практики, сдача в аренду недвижимого имущества будет классифицирована как предпринимательская деятельность в случаях, когда имущество явно не предназначено для использования для личных нужд, на что указывает следующее:

• недвижимое имущество было приобретено для последующей перепродажи и сдается в аренду, пока не найдется покупатель;

• недвижимое имущество было приобретено для сдачи в аренду;

• назначение объектов недвижимости (например, использование под торговые помещения), а также вид разрешенного использования земельных участков (например, торговая деятельность), на которых расположены объекты недвижимости;

• объекты недвижимости изначально строились и приобретались гражданином для их использования под приносящую доход деятельность.

Таким образом, можно сделать вывод, что если гражданин сдает, допустим, одну или две квартиры, особенно если до этого он или его родственники жили в них, вряд ли в таком случае его обвинят в ведении предпринимательской деятельности. Но если таких сделок больше (либо он сдает в аренду нежилой объект недвижимости), то риски признания такой деятельности предпринимательской значительно выше.

Правовые и налоговые последствия

С одной стороны, согласно ст.23 ГК РФ, гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юрлица с момента государственной регистрации в качестве ИП (исключение предусмотрено для самозанятых). Но, с другой стороны, в ст.11 НК РФ прямо сказано, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них НК РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются ИП.

Конституционный Суд Российской Федерации в п.4.1 постановления от 27.12.2012 №34-П разъяснил, что отсутствие государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой. Поэтому тот факт, что гражданин не зарегистрирован в качестве ИП, для проверяющих значение иметь не будет (если они обнаружат, что его деятельность носит признаки предпринимательской).

Какие налоговые последствия в этом случае возникают для гражданина, если свой доход от аренды он декларирует как «обычное» физлицо и уплачивает НДФЛ? Инспекция может доначислить ему НДС. 

В письме Минфина России от 11.12.2019 №03-07-14/96399 сказано, что «если сдача в аренду недвижимого имущества с учетом фактических обстоятельств не признается предпринимательской деятельностью, арендодатель – физическое лицо не признается налогоплательщиком налога на добавленную стоимость». Фактически этот вывод можно понять так, что если деятельность физлица признается предпринимательской, то такое физлицо признается плательщиком НДС.

В судебной практике имеются примеры, когда налоговики доначислили НДС на «арендные» доходы физлицу, не зарегистрированному в качестве ИП (Кассационное определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 07.07.2021 №88а-14299/2021 по делу №2а-204/2020, Кассационное определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20.08.2020 №88А-13441/2020 по делу №2а-3169/2019). При этом в подобных спорах решения обычно выносятся в пользу инспекций (при условии, что имеются явные признаки предпринимательской деятельности).

Помимо НДС может возникать риск доначисления и страховых взносов, ведь ИП на ОСНО являются также плательщиками страховых взносов. Но в судебной практике мы таких прецедентов не обнаружили и считаем такой риск незначительным.

Также в судебной практике есть случаи, когда физлица привлекались к ответственности за правонарушение, предусмотренное ч.1 ст.14.1 КоАП РФ (осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве ИП или юрлица) в случае систематической сдачи в аренду нескольких жилых помещений (см., например, постановление Московского районного суда города Калининграда от 23.08.2022 №5-854/2022, Решение Заельцовского районного суда города Новосибирска от 11.08.2014 по делу №12-178/2014 и др.).

В материале использованы фото: Melnikov Dmitriy / enciktepstudio / Shutterstock / Fotodom.