Льготы для арендаторов и арендодателей в условиях коронавируса

Арендные каникулы и особенности их предоставления

Арендаторы нежилой недвижимости, работающие в наиболее пострадавших отраслях, могут получить отсрочку по арендной плате (арендные каникулы). Полагаем, что такая деятельность арендатора не обязательно должна быть основной, но соответствующий код ОКВЭД должен быть указан в ЕГРЮЛ (ЕГРИП). Правила предоставления такой отсрочки содержатся в статье 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, а также в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.

Такая отсрочка возможна, если договор аренды заключен до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации).

Кроме того, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использовать имущество по причине введения в регионе упомянутых режимов. Также возможно изменение арендной платы по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Верховный Суд РФ выпустил разъяснения относительно «коронавирусного» законодательства, которые в том числе касаются арендных каникул (Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

О дате начала арендных каникул

Дополнительное соглашение об отсрочке должно быть заключено в течение 30 дней со дня обращения арендатора (ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ). Верховный Суд обратил внимание, что отсрочка предоставляется с даты введения особого режима в субъекте РФ и не зависит от даты заключения дополнительного соглашения или вступления в силу судебного решения о понуждении предоставить отсрочку. При этом стороны договора могут установить и более ранний срок (Вопрос 3 Обзора).

Арендодатель должен сообщить арендатору об отсрочке по аренде

ВС РФ рассмотрел ситуацию, когда в период режима повышенной готовности (ЧС) арендатор своевременно не внес арендную плату и не заявил об отсрочке. Если арендодатель знает (не может не знать), что арендатор работает в одной из пострадавших отраслей, то арендодатель обязан сообщить ему о праве на отсрочку по арендной плате по части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ. Кроме того, по мнению суда, арендодатель автоматически считается предоставившим такую отсрочку арендатору, если он:

• не проинформировал арендатора о возможности отсрочки;
• уклонился от заключения доп. соглашения о предоставлении отсрочки;
• не заключал доп. соглашение, но своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена (Вопрос 3 Обзора).

Когда можно отказать в праве на отсрочку

Для предоставления отсрочки по аренде арендатору не нужно доказывать невозможность использования имущества по назначению.

Однако суд может отказать арендатору в праве на отсрочку, если арендодатель докажет, что этот арендатор не пострадал и не пострадает от пандемии, а его поведение является недобросовестным (например, он использовал объект, несмотря на ограничения) (Вопрос 4 Обзора).

Когда арендная плата может уменьшаться

Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использовать имущество из-за введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или ЧС (ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ). Уменьшение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору аренды.

По мнению ВС, арендная плата должна быть уменьшена с момента, когда стало невозможно использовать имущество по назначению. При этом не имеет значения дата заключения дополнительного соглашения или вступления в силу решения суда о понуждении снизить аренду (Вопрос 5 Обзора).

Особенности отсрочки и уменьшения арендной платы

Предусмотренные статьей 19 Закона № 98-ФЗ отсрочка и уменьшение арендной платы  могут быть применены при аренде как нежилого помещения целиком, так и его части. Условия и порядок применения отсрочки арендной платы и ее уменьшения одинаковы в обоих случаях (Вопрос 6 Обзора).

Дополнительные льготы по аренде недвижимости для малого и среднего бизнеса

Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ предусматривает дополнительные льготы для субъектов МСП, арендующих недвижимость, находящуюся в государственной, муниципальной или частной собственности.

Они состоят в следующем:

1. Арендатор вправе потребовать по договору аренды недвижимости уменьшения арендной платы на срок не более года.

Если соглашение об уменьшении арендной платы между сторонами достигнуто не будет, арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от договора аренды в одностороннем порядке. При этом с арендатора не взимаются убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, связанные исключительно с досрочным расторжением договора, а также денежные средства, которые он обязан выплатить в случае одностороннего отказа от договора (если такая обязанность прописана в договоре аренды). Однако обеспечительный платеж, уплаченный арендодателю, возвращен не будет. Также с арендатора могут быть взысканы иные убытки (денежные суммы) в соответствии с гражданским законодательством.

Законом № 166-ФЗ не уточняется, на арендаторов какого имущества распространяется такое право.

Следовательно, этим правом могут воспользоваться «пострадавшие» субъекты МСП, арендующие любое имущество - государственное или коммерческое.

2. Субъект МСП, арендующий государственное или муниципальное имущество, вправе обратиться к арендодателю за заключением в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды недвижимости (кроме земельных участков) до одного года на условиях, согласованных ранее. Заключение такого дополнительного соглашения осуществляется без торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении такого доп. соглашения при условии, что арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности до введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Что понимается под надлежащим исполнением обязанностей арендатором, в Законе № 166-ФЗ не разъяснено. Полагаем, что речь идет о своевременном внесении арендных платежей на протяжении действия договора аренды, а также об отсутствии задолженности по арендной плате на дату обращения к арендодателю за заключением доп. соглашения.

3. Субъект МСП, арендующий земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя продления срока действия договора аренды.

Срок продления определяется самим арендатором. Однако если первоначально договор аренды был оформлен более чем на 3 года, то продлить его доп. соглашением можно максимум еще на 3 года. Если же изначально этот срок составлял менее 3 лет, то продлить аренду допустимо максимум на этот же срок.

Обратиться с таким требованием к арендодателю можно до 01.03.2021 при соблюдении условий:

• срок действия договора аренды не истек;
• арендодатель не заявлял в суд требование о расторжении договора аренды;
• у органа земельного надзора отсутствует информация о выявленных или неустраненных нарушениях законодательства при использовании участка.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить дополнительное соглашение в течение 5 рабочих дней с момента обращения арендатора. Эта обязанность возлагается на арендодателя, даже если за арендатором числится задолженность по арендным платежам.

Напомним, что субъекты МСП, осуществляющие деятельность в наиболее пострадавших от коронавируса отраслях экономики, имеют также право на освобождение и рассрочку по арендным платежам в отношении федерального имущества.

Отсрочка при приобретении арендатором государственного и муниципального имущества

Субъекты МСП, которые арендуют государственное или муниципальное имущество, имеют преимущественное право на его выкуп (ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ предоставляет указанным субъектам льготу в виде отсрочки платежей за приобретенное имущество (которое раньше находилось в аренде) (ст. 15 Закона № 166-ФЗ).

Так, субъекты малого и среднего предпринимательства, которые заключили договор купли-продажи имущества до введения в 2020 году на территории соответствующего субъекта РФ или муниципального образования режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, вправе обратиться к продавцу (орган власти субъекта РФ или местного самоуправления) с просьбой заключить дополнительное соглашение об отсрочке внесения платежей за выкуп арендуемого имущества.

Условия предоставления отсрочки:

• предоставляется в отношении платежей, подлежащих уплате в 2020 году;
• срок отсрочки платежей - от 6 до 12 месяцев;
• проценты на сумму средств, по уплате которых предоставляется отсрочка, в период действия такой отсрочки не начисляются;
• штрафы, неустойки, иные меры ответственности в период предоставления отсрочки не применяются;
• не допускается установление дополнительных платежей.

Доп. соглашение продавец имущества обязан заключить с покупателем - субъектом МСП в течение 30 дней с момента его обращения к продавцу.

Отсрочка (рассрочка) по налогам для арендодателей торговых площадей

Предоставив отсрочку по арендной плате, арендодатели лишились в 2020 году привычных доходов, в связи с чем федеральные власти предоставили им отсрочку (рассрочку) по уплате налогов. Изменения в Правила предоставления отсрочки (рассрочки) по уплате налогов, авансовых платежей по ним и страховых взносов, утв. Постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 № 409, внесены Постановлением от 16.05.2020 № 699.

Обратите внимание, на региональном уровне для арендодателей могут быть предоставлены дополнительные льготы, например, полное или частичное освобождение от имущественных налогов при соблюдении определенных условий (см. например, постановление Правительства Москвы от 24.03.2020 № 212-ПП, новая статья 26.29 Закона Московской области от 24.11.2004 № 151/2004-ОЗ). Если арендодатель вправе получить льготу на региональном уровне, которая для него выгоднее, то он может не обращаться за отсрочкой (рассрочкой), установленной правительством РФ. В то же время законодательство не запрещает совмещение двух льгот - на региональном и на федеральном уровне при соблюдении условий.

Для получения отсрочки арендодатель должен быть собственником недвижимости, основной вид деятельности - соответствовать коду ОКВЭД 68.2 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом». Отсрочить (максимально - на 1 год) можно уплату налога на имущество организаций, земельного налога и авансовых платежей по ним, а также налога на имущество физических лиц, срок уплаты которых приходится на период с 01.01.2020 по 31.12.2020. Не распространяется отсрочка на НДС, НДПИ, акцизы и страховые взносы. Рассрочка на срок до 3-5 лет предоставляется, только если организация являются стратегической, системообразующей, градообразующей или крупнейшим налогоплательщиком.

От редакции. На сайте фирмы «1С» на специальной странице «1С:Антикризис» можно найти полезные материалы о работе в период коронакризиса. В том числе об организации работы с арендаторами в новых условиях с помощью «1С:Аренда и управление недвижимостью».