Предоставление в аренду инвестиционной недвижимости

Признание объекта ОС инвестиционной недвижимостью

Согласно пункту 7 Федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Основные средства», утв. приказом Минфина России от 31.12.2016 № 257н, объект недвижимости (части объекта недвижимости), а также движимое имущество, составляющее с указанным объектом единый имущественный комплекс, находящиеся во владении и (или) пользовании субъекта учета с целью получения платы за пользование имуществом (арендной платы) и (или) увеличения стоимости недвижимого имущества, но не предназначенные для выполнения возложенных на субъект учета государственных (муниципальных) полномочий (функций), осуществления деятельности по выполнению работ, оказанию услуг либо для управленческих нужд субъекта учета и (или) продажи, признаются инвестиционной недвижимостью.

Таким образом, объектами инвестиционной недвижимости признается имущество, находящееся в учреждении на праве оперативного управления.

Согласно пункту 3 Методических указаний по применению федерального Стандарта «Основные средства», доведенных письмом Минфина России от 15.12.2017 № 02-07-07/84237:

Выдержка из документа «К инвестиционной недвижимости относится полученное (созданное, приобретенное) имущество для целей предоставления его в аренду (субаренду). При этом право осуществления субъектом учета функций (деятельности) по предоставлению государственного (муниципального) имущества в аренду должно быть предусмотрено его учредительными документами. Признание объекта основных средств в составе группы „Инвестиционная недвижимость" прекращается с момента прекращения договора аренды и если в дальнейшем его использование в целях получения арендных платежей (платы за пользование (арендной платы) не предполагается.»

 

Коротко 1. Объектами инвестиционной недвижимости признается имущество, находящееся в учреждении на праве оперативного управления. 2. Если предоставление помещений в аренду является основной уставной деятельностью учреждения, назначение использования здания, находящегося в оперативном управлении у учреждения, изначально предполагало передачу помещений в аренду, объекты, передаваемые в аренду, подпадают под определение инвестиционной недвижимости. 3. В группе основных средств «Инвестиционная недвижимость» должны учитываться не только сдаваемые в аренду помещения, но и находящиеся в них оборудование и мебель.

Таким образом, если предоставление помещений в аренду является основной уставной деятельностью учреждения, назначение использования здания, находящегося в оперативном управлении у учреждения, изначально предполагало передачу помещений в аренду; объекты, передаваемые в аренду, подпадают под определение инвестиционной недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором.

Стандартом «Основные средства» предусмотрено включение в группу «Инвестиционная недвижимость» движимого имущества, составляющего единый имущественный комплекс с объектом недвижимости. Согласно пункту 31 Стандарта «Основные средства»:

Выдержка из документа «Перевод объектов основных средств в группу основных средств „Инвестиционная недвижимость" или исключение из нее должно проводиться в отношении объектов недвижимости (части объекта недвижимости), а также движимого имущества, составляющего с указанными объектами единые имущественные комплексы, используемых субъектом учета с целью получения платы за пользование имуществом (арендной платы) и (или) увеличения стоимости недвижимого имущества, в случае изменения назначения их использования.»

Следовательно, в группе основных средств «Инвестиционная недвижимость» должны учитываться не только сдаваемые в аренду помещения, но и находящиеся в них оборудование и мебель.

Для учета инвестиционной недвижимости в Едином плане счетов бухгалтерского учета (утв. приказом Минфина России от 01.12.2010 № 157н) применяются счета:

• 101 13 «Инвестиционная недвижимость - недвижимое имущество учреждения»;
• 101 33 «Инвестиционная недвижимость - иное движимое имущество учреждения»;
• 104 13 «Амортизация инвестиционной недвижимости - недвижимого имущества учреждения»;
• 104 33 «Амортизация инвестиционной недвижимости - иного движимого имущества учреждения»;
• 114 13 «Обесценение инвестиционной недвижимости - недвижимого имущества учреждения»;
• 114 33 «Обесценение инвестиционной недвижимости - иного движимого имущества учреждения».

Методологи Минфина России отмечают, что при наличии в Балансах (ф. 0503130, 0503730) (утв. приказами Минфина России от 28.12.2010 № 191н, от 25.03.2011 № 33н) остатков по счетам 101 13, 101 33 в Пояснительных записках (ф. 0503160, 0503760) (утв. этими же приказами) необходимо приводить выдержки из Устава учреждения, подтверждающие правомерность применения данных счетов.

Наглядным примером учреждения, у которого в учете могут быть объекты инвестиционной недвижимости, являются так называемые бизнес-инкубаторы, которые создаются в субъектах РФ (муниципальных образованиях) в форме бюджетных или автономных учреждений, наделенных полномочиями по оказанию услуг и использованию имущества, переданного им в оперативное управление. Предоставление помещений в аренду является основной уставной деятельностью таких учреждений (код услуг 68.20.2 «Предоставление в аренду субъектам малого предпринимательства нежилых помещений» в соответствии с базовым перечнем государственных (муниципальных) услуг).

Примеры выдержек из Устава соответствующего учреждения (рис. 1, 2):

Рис. 1

Рис. 2

Признается ли инвестиционной недвижимостью часть здания

Если в аренду передается не все здание, а только отдельные помещения, признается ли такое здание инвестиционной недвижимостью? Если здание, помещения которого передаются в аренду, имеет один кадастровый номер, но в бухгалтерском учете арендуемым объектам присвоены отдельные инвентарные номера, признаются ли отдельные помещения инвестиционной недвижимостью? Давайте разберемся.

В соответствии с Международным стандартом финансовой отчетности (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» (введен в действие на территории Российской Федерации приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н) инвестиционной недвижимостью признается объект недвижимости в целом. Исключение составляет часть недвижимости, которая может быть продана отдельно от других частей, ее составляющих, что возможно, если указанные части представляют собой разные кадастровые объекты (например, первый этаж - один объект с одним кадастровым номером, а второй этаж - другой объект с другим кадастровым номером).

Согласно пункту 10 IAS 40, если недвижимость включает в себя часть, которая удерживается для получения арендной платы или в целях получения выгоды от прироста стоимости, и другую часть, которая удерживается для целей производства или поставки товаров, или оказания услуг либо в административных целях, то организация учитывает эти части раздельно, если указанные части могут быть проданы по отдельности (или отдельно друг от друга сданы в финансовую аренду). Если же эти части нельзя продать по отдельности, то соответствующая недвижимость будет являться инвестиционной недвижимостью, только если ее часть, удерживаемая для использования в производстве или поставке товаров, или оказания услуг либо в административных целях, будет незначительной.

В отличие от Международного стандарта финансовой отчетности (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость», Стандарт «Основные средства» не содержит подобных ограничений и требования применять критерий значительности. Поэтому отдельные помещения, имеющие индивидуальные инвентарные номера, по нашему мнению, могут признаваться объектами инвестиционной недвижимости.

Согласно пункту 45 Инструкции по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утв. приказом Минфина России от 01.12.2010 № 157н:

Выдержка из документа «...отдельные помещения зданий, имеющие разное функциональное назначение, а также являющиеся самостоятельными объектами имущественных прав, учитываются как самостоятельные инвентарные объекты основных средств.»

В пункте 1 части III.3 Методических указаний по применению федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда» (СГС «Аренда»), доведенных письмом Минфина России от 13.12.2017 № 02-07-07/83464, финансовое ведомство уточняет:

Выдержка из документа «Принятие решения об обособлении в отдельный инвентарный объект основного средства части имущества, передаваемого в пользование по операционной аренде, является исключительной компетенцией субъекта учета (не является обязательным). Такое решение целесообразно принимать исключительно в случае, когда такой объект имущества субъект учета предполагается в дальнейшем (по завершении срока полезного использования объекта учета аренды (по завершении договора аренды (пользования) использовать как самостоятельный объект (с обособлением выполняемой им целевой функции).»

Поэтому учреждение вправе присвоить отдельным помещениям здания отдельные инвентарные номера и учесть эти помещения на счете 101 13 «Инвестиционная недвижимость - недвижимое имущество учреждения».

Поскольку, в отличие от IAS 40, Стандарт «Основные средства» не содержит примеров отнесения частей объектов ОС к инвестиционной недвижимости, рекомендуем учреждению согласовать свою позицию по данному вопросу с Минфином России и как минимум отразить принятое решение в отношении признания/непризнания здания (помещений) объектом инвестиционной недвижимости в Учетной политике учреждения.

Если помещения передаются в аренду с обстановкой, мебель и прочее оборудование можно учесть на счете 101 33 «Инвестиционная недвижимость - иное движимое имущество учреждения».

Реклассификация объектов ОС в объекты инвестиционной недвижимости

Согласно пункту 31 Стандарта «Основные средства» перевод объектов основных средств из состава недвижимости, занимаемой субъектом учета, в группу основных средств «Инвестиционная недвижимость» должен проводиться в отношении объектов недвижимости (части объекта недвижимости), а также движимого имущества, составляющего с указанными объектами единые имущественные комплексы, используемые субъектом учета с целью получения платы за пользование имуществом (арендной платы) и (или) увеличения стоимости недвижимого имущества в случае изменения назначения их использования.

При первом применении Стандарта «Основные средства» необходимо перенести остатки по объектам, признаваемым инвестиционной недвижимостью, со счетов 101 00, 104 00 на счета 101 03, 104 03 в межотчетный период в корреспонденции со счетом 401 30 «Финансовый результат прошлых отчетных периодов» (письмо Минфина России от 30.11.2017 № 02-07-07/79257).

В программе «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8» редакции 1 и редакции 2 перенести остатки на 01.01.2018 по объектам, признаваемым инвестиционной недвижимостью, можно документами Переход на применение приказа 64н (НФА).

Перемещение объектов основных средств между группами и (или) видами имущества при реклассификации в течение года отражается в учете в корреспонденции со счетом 401 10 172 «Доходы от операций с активами» (п. 9 Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета бюджетных учреждений, утв. приказом Минфина России от 16.12.2010 № 174н).

Для переноса объектов основных средств в течение отчетного года на счета инвестиционной недвижимости 101.13 и 101.33 (104.13 и 104.33) с иных субсчетов счета 101.00 (104.00) применяются документы Внутреннее перемещение ОС: в БГУ 1 - с операцией Внутреннее перемещение ОС между счетами, в БГУ 2 (рис. 3) -  Перемещение собственных ОС, НМА, НПА на балансе (101, 102, 103).

Рис. 3

Учет передачи объектов инвестиционной недвижимости в аренду

Согласно пункту 12 Федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда», утв. приказом Минфина России от 31.12.2016 № 258н, объекты учета аренды классифицируются для целей бухгалтерского учета объектами учета операционной аренды, если из условий пользования имуществом предусматривается:

• срок пользования имущества меньше и несопоставим с оставшимся сроком полезного использования передаваемого в пользование имущества, указанным при его предоставлении;
• на дату классификации объектов учета аренды общая сумма арендной платы (платы за пользование имуществом, предусмотренной договором за весь срок пользования имуществом) и сумма всех платежей (выкупной цены), необходимых для реализации права выкупа имущества по окончании срока пользования имущества, при условии что размер таких платежей предопределяет осуществление указанного выкупа имущества по истечении срока пользования имуществом, ниже и несопоставима со справедливой стоимостью передаваемого в пользование имущества на дату классификации объектов учета аренды.

Как правило, бизнес-инкубаторы предоставляют имущество в аренду на несколько лет. При этом предусматривается льготный период, в течение которого к ставке арендной платы применяются понижающие коэффициенты в зависимости от срока аренды.

Предоставление нежилых помещений в аренду с учетом предусмотренных понижающих коэффициентов квалифицируется как операционная аренда на льготных условиях.

Операции, возникающие при передаче во временное пользование по договору аренды (имущественного найма) объектов инвестиционной недвижимости, признаваемых для целей бухгалтерского учета объектами операционной аренды, и документы, которыми они отражаются в программе «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8», приведены в таблице.

1С:ИТС Бюджет Об оформлении данных операций арендодателем в программе «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8» см. в статьях «Предоставление в аренду инвестиционной недвижимости» (для редакции 1 и редакции 2).

 

Таблица. Операции по передаче инвестиционной недвижимости в операционную аренду* 

№ п/п	Операция	Бухгалтерские записи	Документ БГУ1/Операция	Документ БГУ2/Операция
1	Передача имущества в аренду
1.1	Передача в операционную аренду инвестиционной недвижимости	Дебет 4 101 13 310 Кредит 4 101 13 310 - на сумму балансовой стоимости передаваемого объекта ОС; Дебет 4 25 11 - на сумму балансовой стоимости передаваемого объекта ОС	«Передача НФА в (возврат из) безвозмездное (возмездное) пользование» / «Передача в аренду основных средств»	«Передача объектов ОС, НМА, НПА», вид передачи «Передача ОС, НМА, НПА в аренду (25)» / «Передача НФА по договору аренды / безвозмездного пользования»
1.2	Передача в операционную аренду движимого имущества, входящего в единый имущественный комплекс	Дебет 4 101 33 310 Кредит 4 101 33 310 - на сумму балансовой стоимости передаваемых объектов ОС; Дебет 4 25 31 - на сумму балансовой стоимости передаваемых объектов ОС	«Передача НФА в (возврат из) безвозмездное (возмездное) пользование» / «Передача в аренду основных средств»	«Передача объектов ОС, НМА, НПА», вид передачи «Передача ОС, НМА, НПА в аренду (25)» / «Передача НФА по договору аренды / безвозмездного пользования»
2	Признание предстоящих доходов от предоставления имущества в аренду по справедливой стоимости. Одновременно отражается начисление расходов будущих периодов по упущенной выгоде от передачи имущества в аренду на льготных условиях	Дебет 2 205 21 560 Кредит 2 401 40 121 - на сумму арендных платежей по договору; Дебет 2 210 05 560 Кредит 2 401 40 121 - на сумму упущенной выгоды; Дебет 2 401 50 242 Кредит 2 210 05 660 - на сумму упущенной выгоды	«Начисление доходов будущих периодов» / «Передача имущества в аренду, безвозмездное пользование (205.21 - 401.40.120)»	«Начисление доходов будущих периодов» / вид операции «Передача в аренду на льготных условиях» / «Передача в безвозмездное пользование, аренду на льготных условиях»
3	Признание доходов по аренде доходами текущего финансового года в сумме арендного ежемесячного (ежеквартального) платежа. Одновременно отнесение на финансовый результат текущего периода отложенных доходов, а также отложенных расходов по упущенной выгоде от передачи имущества в аренду на льготных условиях.	Дебет 2 401 40 121 Кредит 2 401 10 121 - на сумму списания доходов будущих периодов; Дебет 2 401 20 242 Кредит 2 401 50 242 (25Х) на сумму списания расходов будущих периодов	«Списание доходов будущих периодов»	«Списание доходов будущих периодов»
4	Выставление первичных документов арендатору
4.1	Выставление акта об оказании услуг арендатору	---	«Акт об оказании услуг» / «Реализация услуг по аренде (НУ, НДС)»	«Списание доходов будущих периодов»
4.2	Выставление счета-фактуры арендатору	---	«Счет-фактура выданный»	«Счет-фактура выданный»
5	Поступление арендной платы от арендатора	Дебет 2 201 ХХ 510 Кредит 2 205 21 660; Дебет 2 17 ХХ 121	«Приходный кассовый ордер» / «Поступление доходов от покупателей (205 20-30,70-80; 209 70)», «Кассовое поступление» / «Поступление доходов от реализации (205 20, 30, 70, 80; 209 70)»	«Приходный кассовый ордер / Поступление доходов (205 00, 209 00)», «Кассовое поступление / Поступление доходов (205 00, 209 00)»
6	Признание расходов по содержанию переданного в операционную аренду имущества при условии дальнейшего предъявления арендатору (пользователю) для возмещения	Дебет 2 401 20 200 Кредит 2 302 00 730 (2 105 00 440, 2 104 00 4Х0, 2 401 50 200)	«Услуги сторонних организаций», «Списание материалов», «Начисление амортизации ОС и НМА», «Операция (бухгалтерская)» и др.	«Поступление услуг, работ», «Акт списания материалов», «Начисление амортизации ОС и НМА», «Операция (бухгалтерская)» и др.
7	Начисление доходов по условным арендным платежам (доходов от возмещения затрат на содержание переданного в пользование имущества)	Дебет 2 205 35 560 Кредит 2 401 10 135	«Акт об оказании услуг» / «Реализация услуг(205.ХХ - 401.10.1ХХ)», «Операция (бухгалтерская)»	«Начисление доходов» / «Реализация услуги, начисление доходов (205, 209 - 401.10)»
8	Поступление платы от арендатора по условным арендным платежам	Дебет 2 201 ХХ 510 Кредит 2 205 35 660; Дебет 2 17 ХХ 135	«Приходный кассовый ордер» / «Поступление доходов от покупателей (205 20-30,70-80; 209 70)», «Кассовое поступление» / «Поступление доходов от реализации (205 20, 30, 70, 80; 209 70)»	«Приходный кассовый ордер» / «Поступление доходов (205 00, 209 00)», «Кассовое поступление» / «Поступление доходов (205 00, 209 00)»

Примечание:
* В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета бюджетных учреждений, утв. приказом Минфина России от 16.12.2010 № 174н и Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета автономных учреждений, утв. приказом Минфина России от 23.12.2010 № 183н.