Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).
ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.
Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.
От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.
Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.
Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Аренда муниципальных участков
Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.
Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.
Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.
Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.
ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).
Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.
Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).
Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
сколько ни смотрел арбитражной практики, отсутствие письменных актов приема-передачи арендованного имущества всегда расценивалось судами как намерение арендатора продлить договор аренды на дальнейшее, неопределенное время. причем даже в тех случаях, когда были доказательства того, что арендованное имущество после истечения срока договора уже не использовалось. очень хорошо, что верховный суд сейчас исправил эту порочную практику.
chitatel, Оно, конечно, хорошо, но доводить дело до судов из-за такого пустяка, как отсутствие акта приема-передачи имущества, это чересчур. Что мешает составить акт после истечения срока действия договора, не понятно. Тем более, если в самом договоре прописано, что по истечении срока его действия арендатор обязан передать имущество в соответствии с актом. По-моему, это гораздо проще, нежели потом судиться с арендодателем.
Здравствуйте! Нужно ли уведомлять фсрар о продлении договора аренды здания в котором ведётся торговля?
Хотел продлить лицензию, но предварительно позвонил в рар. Узнал что если не уведомил, то штрафные санкции, а у меня 2 таких объекта, две санкции. Порекомендовали подать полный комплект на новую лицензию.
В 2019 году решением суда признан недействительным договор аренды на земельный участок и применении последствий недействительности сделки. Однако арендодатель (муниципалитет) продолжает до настоящего времени взыскивать арендную плату. Законно ли это?
Спящая за монитором, конечно это незаконно. если договор признан недействительным, все его условия утрачивают свою силу и становятся необязательными для применения. в том числе утрачивает силу и условие о внесении арендной платы за пользование муниципальным имуществом. поэтому такую плату на основании договора муниципалитет не сможет взыскать. но при этом остается возможность взыскать плату за пользование в случае, если земля продолжает вами использоваться. но опять же взыщут такую плату не по отмененному договору и не в установленных им размерах.
Здравствуйте, у меня закончился договор аренды помещения в районном доме культуры для предоставления образовательных лицензионных услуг (дополнительное образование детей и взрослых. Аренда длилась 9 лет. мною снесены много материальных средств для улучшения этого помещения. однако теперь арендодатель не желает продливать договор аренды. При этом если я уйду, то потеряю лицензию, т.к. она связана с адресом ведения образовательной деятельности. Законно ли это?
Наталья, по общему правилу законно. арендные правоотношения действуют в пределах временного периода, установленного в тексте договора. истечение срока действия договора влечет прекращение арендных правоотношений и освобождение арендуемого помещения. если арендодатель не хочет продлевать договор, его не могут обязать перезаключить такой договор на новый срок. но это общие правила, исключения из которого могут быть установлены в тексте договора.
Здравствуйте! А если договор аренды не закончен, но арендатор ушел предупредив устно, платежи за аренду не поступают. Может ли Арендодатель подождать год, а потом выставить по окончанию договора счет?