Минфин разрешил переводить продаваемую недвижимость в товары отгруженные

Письмо Минфина РФ № 07-02-10/20

Российская система бухгалтерского учета уже не первый десяток лет находится в процессе реформирования, целью которого является приведение национальной системы учета в соответствие с международными стандартами финансовой отчетности (МСФО). Во исполнение программы реформирования отменяются старые и принимаются новые положения по бухгалтерскому учету, методические указания, а также реанимируются документы, которые, казалось бы, уже безнадежно устарели.

Как известно, приказом Минфина России от 24.12.2010 № 186н были внесены изменения в ряд нормативных правовых актов по бухгалтерскому учету.

И в прошлом номере журнала (см. стр. 4) автор рассказывал о том, что изменения были внесены в пункт 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н, и в пункт 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденное приказом Минфина России от 29.07.1998 № 34н. В разделе статьи «Осторожнее с учетом недвижимости» (стр. 6) было сказано, что Минфин России неоднократно разъяснял, что объекты капитального строительства включаются в состав основных средств при соблюдении условий, установленных в ПБУ 6/01 (письма Минфина России от 03.03.2009 № 03-05-05-01/15, от 09.08.2006 № 03-06-01-04/154, от 03.08.2006 № 03-06-01-04/151). А внесенные изменения только закрепляют эту позицию Минфина о том, что построенный объект недвижимости должен включаться в состав основных средств по завершению капитальных вложений.

 Однако нововведения коснулись не только ситуаций учета заказчиком строительства объектов недвижимости, но и продавцов и покупателей недвижимости. Минфин России по данному вопросу издал специальное письмо от 23.03.2011 № 07-02-10/20, которое ФНС России письмом от 31.03.2011 № КЕ-4-3/5085@ направило подведомственным инспекциям для сведения и использования в работе. Указанное письмо Минфина в корне меняет его прежнюю позицию в отношении учета объекта недвижимости, переданного от продавца к покупателю по акту приема-передачи до момента государственной регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности на объект.

В данной статье мы рассмотрим, какие налоговые последствия для сторон сделки при строительстве или купле-продаже недвижимости вытекают из вышеуказанного письма.

Если объект был построен организацией

Если компания строит объект, у бухгалтера всегда возникает вопрос о том, когда капитальные вложения в него можно считать законченными. Поскольку момент приобретения (строительства) объекта недвижимости не совпадает с датой государственной регистрации, следует уточнить, когда объект, законченный строительством, следует принять к учету в качестве объекта основных средств.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ капитальным строительством признается возведение на земельном участке зданий, строений, сооружений. Капитальное строительство объекта недвижимости в основном производится силами подрядных организаций, так как в силу статьи 52 Градостроительного кодекса РФ заказчик (застройщик) на основании договоров может привлекать организации для осуществления строительства. В соответствии со статьей 703 ГК РФ договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику.

Приемка выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений осуществляется путем подписания заказчиком и подрядчиком Акта о приемке выполненных работ (ф. КС-2). На основании данного акта составляется Справка о стоимости выполненных работ и затрат (ф. КС-3).

В соответствии с постановлением Госкомстата РФ от 11.11.1999 № 100 приемка и ввод законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения и зачисление его в состав объектов основных средств подтверждаются с помощью акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (ф. КС-14).

Пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ определено, что выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме согласно разрешению на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. За его получением застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство. Одновременно с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются документы, определенные в пунктом 3 статьи 55  Градостроительного кодекса РФ.

Согласно пункту 10 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.

Минфин России в письме от 20.01.2010 № 03-05-05-01/01 подчеркивал, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для регистрации прав собственности и учета объекта в составе основных средств и, следовательно, для налогообложения налогом на имущество организаций по правилам пункта1 статьи 374 НК РФ.

С 01.01.2011 года объект недвижимости, по которому закончены капитальные вложения, принимается для целей бухгалтерского учета в качестве объекта основных средств (п. 25 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств в ред. приказа Минфина России от 24.12.2010 № 186н). При этом объект недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано в установленном порядке, должен учитываться  на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н в ред. приказа от 24.12.2010 № 186н).

Таким образом, как только капитальные вложения в объект недвижимости закончены, данный объект введен в эксплуатацию, а документы переданы или подготавливаются к подачи для осуществления государственной регистрации,  бухгалтер имеет право перевести данный объект со счета учета вложений во внеоборотные активы  на отдельный субсчет к 01 счету.  Как только право собственности будет зарегистрировано на данный объект, его следует перевести с отдельного субсчета в состав основных средств в эксплуатации.

Отметим, что Приказом № 186н из состава фактических затрат на приобретение основных средств исключены в ПБУ 6/01 регистрационные сборы. С 1 января 2011 года данные расходы следует единовременно включать в текущие затраты периода.

С начала следующего месяца здание (объект основного средства) необходимо включить в налоговую базу по налогу на имущество. Ведь факт наличия гос. свидетельства о праве собственности на недвижимость при расчете налога на имущество роли не играет. Требований по обязательной государственной регистрации зданий в  пункте 1 статьи 274 НК РФ не содержится. Таким образом, налогом на имущество облагаются основные средства, находящиеся на балансе компании, вне зависимости от наличия документов о государственной регистрации.

Амортизация по такому объекту начисляется в общем порядке с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету.

Налог на прибыль

На основании пункта 8 статьи 258 НК РФ основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. Таким подтверждением является расписка.

Что касается принятия к вычету «входного» НДС, то долгое время налоговые инспекторы пытались увязать принятие к вычету НДС с подачей документов на государственную регистрацию недвижимости. Однако арбитражная практика последних лет была на стороне компаний. Например, Президиум ВАС РФ в своем Постановлении от 25.09.2007 № 829/07 прямо указал, что факт государственной регистрации недвижимости не влияет на вычет НДС. Высший Арбитражный Суд указал, что статья 171 НК РФ, которая регулирует порядок предъявления НДС к вычету, не содержит отсылок к пункту 8 статьи 258 НК РФ.Следовательно, право на применение налоговых вычетов связано лишь с моментом ввода в эксплуатацию основного средства, но не с датой включения его в состав амортизируемой группы и фактом подачи документов на гос. регистрацию.

Продажа недвижимости (учет у продавца)

На 2011 год Минфин запланировал изменить ПБУ 9/99 «Доходы организации» и 10/99 «Расходы организации», приблизить их к правилам МСФО. И среди основных нововведений - замена критерия «переход права собственности» критерием «переход рисков и контроль над поступлением выгод», «признание выручки от оказания услуг и осуществления работ по мере готовности» на «дисконтирование дебиторской задолженности с существенной отсрочкой уплаты». Также рассматривается возможность объединения ПБУ 9/99 и  ПБУ 10/99 в один бухгалтерский стандарт. Об этом в интервью журналу РНК рассказал И.Р. Сухарев* (http://www.rnk.ru/journal/ archives/2011/4/buhgalterija/iz_pervyh_ust/suharev_osnovnaya_ideya_proekta_zakona_o_buhgalterskom_uchete168940.phtml).

Примечание:
*  «Российский налоговый курьер», № 4, февраль 2011 г.

Также в ближайших планах стоит переработка и ПБУ 6/01 «Учет основных средств» и приближение его положений к соответствующим международным стандартам. Возможно, что вместо понятия «имущество» будет введено понятие актива, а понятие «право собственности» заменено на понятие «владения и принятия рисков от использования активов».

В преддверии изменений Минфин стал готовить бухгалтеров к смене традиционной позиции по учету недвижимости, если объект передан от продавца к покупателю до момента государственной регистрации сделки.

Согласно статье 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 233 ГК РФ). 

ГК РФ не запрещает сторонам договориться о передаче такого имущества до момента государственной регистрации - чаще всего именно так и происходит.

Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, однако отсутствие таковой не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости (ст. 551 ГК РФ). На данный факт обратил внимание Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 60 совместного Постановления от 29.04.2010 № 10/22.

Судьи указали, что при фактической передаче недвижимого имущества по акту приемки-передачи продавец до момента государственной регистрации покупателем права собственности на него остается номинальным собственником этого имущества (лишенным прав пользования, владения и распоряжения им). Покупатель же, приобретая права владения и пользования недвижимым имуществом, не приобретает ни право распоряжения им, ни, естественно, право собственности на него.

Момент перехода права собственности на объект передаваемой недвижимости определяется как день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП (п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Минфин стал обращать внимание на тот факт, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по передаточному акту, который подписывают обе стороны. После вручения указанного имущества покупателю и подписания соответствующего акта приема-передачи обязательство продавца по передаче имущества считается исполненным, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 556 ГК РФ). А регистрация права собственности только удостоверяет переход права собственности на объект.

Бухгалтерский учет

Одним из условий признания выручки (поступления от продажи) в бухучете является переход права собственности на товар от продавца к покупателю (п. 12 «г» ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Поскольку при продаже недвижимости дата перехода права собственности определяется датой государственной регистрации, то продавец может признать выручку от продажи недвижимости (отразить по кредиту счета 91) только на дату государственной регистрации прав на имущество. И Минфин признавал это в письме от 06.09.2006 № 03-06-01-02/35, в котором было рекомендовано вопрос о переходе права собственности решать исходя из норм гражданского законодательства.

При этом на практике возникает временной разрыв между датой передачи недвижимости покупателю по акту приема-передачи и датой государственной регистрации права собственности на эту недвижимость за покупателем.

Соответственно, возникает вопрос о том, в какой момент организация-продавец должна списать продаваемый объект со счета 01 «Основные средства»: в момент подписания акта приемки-передачи или только после того, как пройдет государственная регистрация перехода права собственности на объект к покупателю?

До сих пор продавец списывал объект с баланса и признавал выручку одновременно на дату регистрации прав покупателя в ЕГРП. Он ориентировался на требования пункта 19 ПБУ 10/99, в соответствии с которым в отчете о прибылях и убытках расходы признаются с учетом связи между произведенными расходами и поступлениями (соответствие доходов и расходов).

Теперь же Минфин России стал говорить о том, что продавец, если передает объект недвижимости до момента государственной регистрации сделки, он перестает отвечать требованиям пункта 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». В соответствии с ним объектом основных средств признается имущество, которое организация использует в производственных или управленческих целях и которое не предназначено для перепродажи.

В пункте 75 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н указано, что стоимость объекта основных средств, который выбывает или постоянно не используется для производства продукции, выполнения работ и оказания услуг либо для управленческих нужд организации, подлежит списанию с бухгалтерского учета.

Минфин делает вывод, что если договор купли-продажи недвижимости предусматривает передачу имущества до государственной регистрации сделки, то продавец имеет право списать недвижимость со своего баланса на дату подписания передаточного акта (форма № ОС-1а). В результате получается, что продавец должен на дату передачи имущества списать его с баланса, хотя он и остается собственником.

Для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия Минфин рекомендует использовать счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»).

Отметим, что это ответ на частный запрос организации-продавца - не следует ли ей списать объект недвижимости, переданный покупателю на основании договора купли-продажи и акта приема-передачи, переход права собственности на который еще не зарегистрирован, на счет 45 «Товары отгруженные»? Нет, твердо ответил ранее Минфин России  в письме от 26.12.2008 № 03-05-05-01/75. Теперь же об этом счете вспомнили. Скорее всего, целью такого ответа было предотвращение фактов неуплаты налога на имущество обеими сторонами, и Минфин опирался на действующие в тот момент редакции ПБУ 6/01 и пункт 52 Методических указания по учету основных средств. И пункт 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 № 34н.

Теперь же позиция изменилась, поскольку в указанные документы внесены изменения приказом Минфина России от 24.12.2010 № 186н.

С учетом новой позиции на дату изменения записи в ЕГРП продавец может признать выручку в бухгалтерском учете и списать в состав расходов остаточную стоимость объекта, учтенную на счете 45.

Следует отметить, что при таком учете возникают сложности с заполнением формы передаточного акта. Дело в том, что в Постановлении Госкомстата РФ от 21.01.2003 № 7 указано, что акт  унифицированной формы ОС-1а оформляется в случае выбытия из состава основных средств при передаче (продаже, мене и пр.) другой организации. А реквизит «Государственная регистрация прав» заполняется на недвижимое имущество и в случаях сделок с ним.

Также отметим, что согласно пункту 81 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств актом приема-передачи оформляется именно передача объекта основных средств в собственность других лиц. Очевидно, что полностью заполнить передаточный акт можно только после регистрации сделки.

Налог на имущество

Как известно, налог на имущество платит тот, у кого объект основных средств учитывается на балансе (п.1 ст. 374 НК РФ).

Ранее в ряде писем Минфин РФ указывал, что продавец перестает быть обязанным уплачивать налог на имущество только с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю (например, от 28.01.2010 №03-05-05-01/02, от 26.12.2008 № 03-05-05-01/75, от 06.09.2006 № 03-06-01-02/35).

Теперь же встает вопрос о том, кто будет уплачивать налог на имущество по данному объекту. Прямо об этом в комментируемом письме Минфин не говорит. Но поскольку он рекомендует продавцу списать объект с баланса по дате акта приема-передачи и учитывать на счете 45, то возникает два варианта. Либо продавец платит налог на имущество с объекта, учитываемого на счете 45, а не в составе основных средств, что маловероятно, либо этот налог должен платить покупатель, который принял объект.

В этой связи из позиции Минфина напрашивается вывод, что продавец в отношении объекта недвижимого имущества при совершении сделки купли-продажи не признается налогоплательщиком налога на имущества с момента передачи объекта покупателю по акту приема-передачи.

Налог на добавленную стоимость

Для продавца актуальным является вопрос о том, в какой момент следует определять налоговую базу при продаже объекта недвижимости?

Несмотря на то что согласно статье 146 НК РФ объектами обложения НДС являются операции по реализации товаров, а реализацией в соответствии со статьей 39 НК РФ признается передача права собственности на товары, в статье 167 НК РФ установлено, что налоговая база по НДС должна определяться на момент отгрузки (если только этому моменту не предшествовало получение предоплаты).

К сожалению, термин «отгрузка» в НК РФ не определен. Очевидно, что отгрузка - это не реализация (т. е. юридический переход права собственности на товар), а фактические действия по передаче товара от продавца к покупателю (т. е. еще без перехода права собственности).

Безусловно, эта недоработка законодателя (неувязка положений главы 21 НК РФ с частью первой НК РФ) служит яблоком раздора между налогоплательщиками и контролирующими органами.

По общему правилу моментом определения налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 3, 7 - 11, 13 - 15 ст. 167 НК РФ, является наиболее ранняя из следующих дат:

1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Контролирующие органы  (см. письма Минфина России от 18.04.2007 № 03-07-11/110, от 11.05.2006 № 03-04-11/88, ФНС России в письме от 28.02.2006 № ММ-6-03/202@) неоднократно выражали мнение, что применительно к исчислению НДС датой отгрузки товаров признается дата первого по времени составления первичного документа, оформленного на их покупателя (перевозчика). Такой вывод делается на основании положения пункта 1 статьи 9 Федерального закона от 21.11.1996 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и пункта 13 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 № 34н.

Налогоплательщики в суде пытались отстоять свое право платить НДС только после перехода права собственности на товар в соответствии с правилами статьи 39 НК РФ. Однако ввиду неопределенности в кодексе термина суды чаще занимают позицию налоговых органов (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.02.2010 № А19-12414/09), Центрального округа от 17.11.2008 N А54-3491/2006-С22, Московского округа от 13.11.2008 N КА-А41/10424-08). Противоположную позицию суды занимают гораздо реже (постановление ФАС Уральского округа от 12.12.2007 N Ф09-9778/07-СЗ).

Таким образом, продавцы вынуждены платить НДС в бюджет в отсутствие реализации, т. е. при отражении отгруженных товаров по дебету счета 45 «Товары отгруженные». И существует риск того, что датой отгрузки (передачи) товаров будет признана дата первого по времени составления первичного документа, оформленного на покупателя, т. е. дата составления акта приема-передачи недвижимости. НК РФ не содержит разъяснений, в какой момент следует определять налоговую базу, если переход права собственности происходит позже даты отгрузки товаров (п. 1 ст. 167 НК РФ). По данному вопросу имеется две точки зрения:

• согласно официальной позиции НДС необходимо начислять на дату отгрузки товаров независимо от даты перехода права собственности (письмо Минфина России от 02.09.2011 № 07-02-06/14);
• среди специалистов также бытует точка зрения, что НДС начисляется на дату перехода права собственности (реализации) независимо от даты отгрузки, так как объектом налогообложения по НДС является именно реализация.

Вместе с тем, в отношении недвижимости пока такое мнение не высказывалось, но и предложение учесть сам объект на счете 45 ранее тоже не было.

Согласно позиции, выраженной ранее в письмах Минфина России, момент определения налоговой базы по недвижимости определяется как день оформления государственной регистрации права собственности покупателя на объекты недвижимости (см. письма Минфина России в письме от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78). При этом делалась ссылка на пункт 3 статьи 167 НК РФ - если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на него, такая передача в целях начисления НДС приравнивается к его отгрузке. Минфин указывает, что  на основании пункта 3 статьи 168 НК РФ при реализации объекта недвижимости счета-фактуры выставляются не позднее пяти календарных дней, считая со дня получения предварительной оплаты, а также не позднее пяти календарных дней, считая со дня передачи права собственности.

Судьи до сих пор в большинстве случаев считали, что счет-фактуру на реализацию недвижимости следует составлять на дату оформления государственной регистрации права собственности покупателя на объекты недвижимости (см. Постановления ФАС Московского округа от 21.03.2011 № КА-А40/1488-11 по делу № А40-19356/10-116-115, от 01.10.2010 № КА-А40/11546-10 по делу № А40-7248/10-115-86, Поволжского округа от 02.02.2010 по делу № А12-11515/2009, Волго-Вятского округа от 08.07.2009 по делу № А79-3483/2008 и др.).

Тем не менее, существует и другая позиция, в соответствии с которой датой реализации недвижимости является дата передачи объекта по акту, а не дата государственной регистрации (Определение ВАС РФ от 22.01.2010 № ВАС-18173/09, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.02.2010 № А19-12414/09,  Поволжского округа от 22.09.2009 № А65-20719/2008 и др.).

Таким образом, в связи с новой позицией Минфина по учету объекта недвижимости у продавца увеличиваются риски, что при налоговой проверке налоговые органы потребуют НДС начислить в момент фактической передачи объекта по акту.

Налог на прибыль

В отличие от бухгалтерского учета порядок признания выручки от реализации недвижимости в целях налогообложения прибыли не так однозначен.

Согласно пункту 3 статьи 271 НК РФ при методе начисления датой получения доходов от реализации (выручки) признается дата реализации товаров. С учетом упомянутых выше положений пункта 1 статьи 39 НК РФ и статей 223 и 551 ГК РФ получается, что в налоговом учете продавца недвижимости выручка от ее реализации должна признаваться на дату регистрации права собственности покупателя. Минфин России дает по этому вопросу противоречивые разъяснения. И последняя позиция сводятся к тому, что для включения в базу доходов от продажи достаточно иметь на руках акт приема-передачи (см. письма Минфина России от 21.03.2011 № 03-03-06/1/162, от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78, от 28.04.2010 № 03-03-06/1/301, от 15.10.2009 № 03-03-06/4/87 и т. д.). Нужно заметить, что финансовое ведомство свою позицию ссылками на нормы права не обосновало.

Неправомерность такого подхода подтверждают некоторые арбитражные суды (Постановления ФАС Поволжского округа от 22.07.2008 № А65-26844/07, ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2007 N Ф04-5962/2007 (37734-А45-40)).

В то же время есть и прямо противоположная позиция судей, когда они поддерживают мнение о том, что выручку от реализации недвижимости нужно признавать на дату передачи объекта по передаточному акту (пост. ФАС Северо-Западного округа от 27.01.2011 № Ф07-14571/2010, Поволжского округа от 22.09.2009 № А65-20719/2008 (определением ВАС РФ от 22.01.2010 № ВАС-18173/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ)). Судьи обращают внимание на то, что согласно пункту 2 статьи 39 НК РФ место и момент фактической реализации товаров (работ, услуг) определяются в соответствии с частью 2 НК РФ.

Однако глава 25 НК РФ не связывает момент фактической реализации недвижимого имущества с моментом возникновения у приобретателя права собственности на это имущество.

Как мы видим, единой точки зрения относительно даты признания дохода от реализации недвижимости в целях расчета налога на прибыль в настоящее время нет. Чтобы избежать налоговых споров с контролирующими органами, безопаснее отражать доход на момент передачи недвижимости покупателю по акту приема-передачи, поскольку в случае признания излишне уплаченной суммы налога на прибыль продавец просто скорректирует налоговую базу текущего периода (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Что касается начисления продавцом амортизации по переданному досрочно покупателю объекту, то для целей исчисления налога на прибыль учесть ее нельзя.  Ведь объект больше не используется в деятельности продавца (п. 1 ст. 256   и п. 2 ст. 259 НК РФ). Продавец прекращает начисление амортизации по реализованной недвижимости с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором имущество было передано покупателю по акту приема-передачи (письмо Минфина России от 07.02.2011 № 03-03-06/2/27).

Покупка недвижимости (учет у покупателя)

Бухгалтерский учет

Если покупатель приобрел объект недвижимости, пригодный для эксплуатации, т. е. отвечающий критериям пункта 4 ПБУ 6/01, то до государственной регистрации прав собственности на объект недвижимости он должен учесть объект на балансе в составе основных средств на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н в ред. приказа от 24.12.2010 № 186н).

Налог на имущество

Получается, что именно покупатель признается налогоплательщиком в отношении данного основного средства (п.1 ст. 374 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость

Налоговый кодекс РФ не ставит право на вычет в зависимость от наличия государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ. НДС покупатель может принять к вычету в налоговом периоде, в котором одновременно выполнены следующие условия: объект принят на учет в качестве основного средства; на данный объект оформлен счет-фактура.

Налог на прибыль

Основными условиями отнесения имущества к амортизируемому являются наличие у налогоплательщика права собственности на объект имущества и его фактическое использование для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг), а также для управления организацией (п. 1 ст. 256 НК РФ).

По мнению Минфина России, следует руководствоваться нормами пункта 4 статьи 259 НК РФ о том, что объект должен быть введен в эксплуатацию, и пункт 11 статьи 258 НК РФ о том, основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. Минфин делает вывод, что для начисления амортизации по основному средству, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо выполнение двух условий: включение данного основного средства в амортизационную группу (наличие документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав), а также его ввод в эксплуатацию (письмо от 04.03.2011 № 03-03-06/1/116).

После подписания акта приемки-передачи и подачи документов на регистрацию покупатель, по мнению Минфина России, вправе начислять амортизацию по недвижимому имуществу (письмо Минфина России от 21.03.2011 № 03-03-06/1/162).

Отметим, что такая позиция расходится с текстом пункта 1 статьи 256 НК РФ о том, что у налогоплательщика должно быть право собственности на объект.

И если при строительстве объекта права лишь регистрируются, то при купле-продаже право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 233 ГК РФ). 

Минфин разрешил переводить продаваемую недвижимость в товары отгруженные: итоги

Нововведения, утвержденные приказом Минфина России от 24.12.2010  № 186н, применяются начиная с бухгалтерской отчетности 2011 года.

Эти положения не могут распространяться на более ранние периоды. Следовательно, при сделках с недвижимым имуществом, совершенных начиная с 2011 года, организация-покупатель принимает объект недвижимости к учету в момент его фактического получения независимо от факта государственной регистрации прав собственности.

Соответственно, организация-продавец списывает его с учета в момент фактического выбытия также независимо от факта прекращения государственной  регистрации прав собственности.

Продавцам недвижимости необходимо учитывать налоговые риски, возникающие по сделке в связи с выходом разъяснений Минфина России, тем более, что они доведены ФНС РФ до сведения налоговых органов.

С целью снижения налоговых рисков есть смысл приближать дату акта приема-передачи объекта недвижимости как можно ближе к дате государственной регистрации сделки и получения выписки из ЕГРП о смене собственника объекта.

От редакции
Положения письма Минфина России от 22.03.2011 № 07-02-10/20 "О порядке отражения в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности операций по выбытию объектов недвижимости, подлежащих государственной регистрации" будет реализовано в программах системы «1С:Предприятие 8» с выходом очередных релизов. Следите за новостями сайта buh.ru. В следующем номере журнала будет опубликован методический материал по учету этих операций в «1С:Бухгалтерии 8».