Регистрация прав на недвижимость и учет имущества по-новому

Порядок регистрации недвижимости существенно изменился

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) претерпел многочисленные изменения. Правки в него внесены Федеральным законом от 23.07.2013 № 250-ФЗ (далее - Закон № 250-ФЗ). Рассмотрим самые значительные из них.

Срок регистрации прав в очередной раз сократился, теперь он составляет 18 календарных дней (п. 3 ст.13 Закона № 122-ФЗ). Напомним, в последнее время закон отводил на регистрацию 20 дней, ранее же этот процесс мог длиться месяц со дня подачи документов.

Еще одно нововведение в порядке регистрации - отделение Росреестра теперь сможет самостоятельно корректировать данные о правообладателе в ЕГРП, если из других информационных систем поступило сообщение об их изменении. Правда, такое возможно только в отношении тех сведений, которые не влекут за собой переход, прекращение или ограничение (обременение) прав на недвижимость.

К примеру, миграционная служба может сообщить в Росреестр о новых паспортных данных гражданина.  При этом регистрирующий орган должен уведомить правообладателя о внесении таких изменений в течение пяти рабочих дней. Порядок и способы уведомления будет определять Минэкономразвития России (ст. 21.1 Закона № 122-ФЗ).

Права на недвижимость можно удостоверять электронно

Изменились правила удостоверения прав на недвижимое имущество и госрегистрации договоров и иных сделок (ст. 14 Закона № 122-ФЗ, п. 9 ст. 1 Закона № 250-ФЗ). У правообладателей появился выбор: подтвердить факт регистрации права теперь можно как свидетельством о государственной регистрации, так и выпиской из реестра. Напомним, раньше правоудостоверяющий документ был только один - свидетельство. Выписка может быть создана как в бумажном, так и в электронном виде с усиленной квалифицированной подписью. К свидетельству же требования остались прежними - только бумажная форма.

Государственная регистрация договоров и иных сделок, как и прежде, будет подтверждаться специальной регистрационной надписью. Однако теперь удостоверить договор можно не только на бумаге, но и в электронной форме. Такой электронный документ также подтверждается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора.

Форму свидетельства о государственной регистрации прав и форму специальной регистрационной надписи устанавливает Минэкономразвития России. Этот же орган обязан разработать и требования к формату регистрационной надписи в электронной форме.

Порядок подачи документов для регистрации прав изменен

Существенные коррективы внесены в порядок представления документов для регистрации прав и сделок (пп. «б» п. 10 ст. 1 Закона № 250-ФЗ). Статья 16 Закона № 122-ФЗ была дополнена пунктом 1.1. Во-первых, он уточняет порядок подачи документов для регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс, а также объектов, включенных в состав автомобильных дорог или централизованных систем водоснабжения.

Во-вторых, новый пункт вводит норму, которая регулирует порядок подачи документов в Росреестр в электронной форме. И заявление, и все остальные документы можно представить как на бумаге, так и в электронном виде. Во втором случае документы должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя и отправлены по информационно-телекоммуникационным сетям общего пользования, в том числе через интернет. Заявление в форме электронного документа можно заполнить на едином портале государственных и муниципальных услуг, а также на сайте Росреестра в разделе «Государственные услуги».

Если пакет документов для регистрации прав передан в электронной форме, то сообщение о том, что он принят, будет направлен заявителю в течение рабочего дня, следующего за днем приема. Порядок и способы отправки сообщений устанавливает Минэкономразвития России.

Из формулировки пункта 1.1 не ясно, применяются ли новые правила о подаче электронных документов только к регистрации прав на предприятия (другие сложные объекты) или они распространяются на регистрацию любых объектов. Вероятно, за вступлением этой нормы в силу, последуют официальные разъяснения. Тем не менее, электронную форму заявления можно заполнить уже сейчас, как на сайте Росреестра, так и на сайте госуслуг.

Документ об уплате госпошлины сдавать не обязательно

Теперь представлять вместе с заявлением документ, подтверждающий уплату госпошлины,  не обязательно (пп. «г» п. 10 ст. 1 Закона № 250-ФЗ).  Регистрационая служба может получить это информацию из Государственной информационной системы о государственных и муниципальных платежах.

Однако если нужных сведений в системе не окажется, а заявитель не сдал вместе с остальными бумагами квитанцию или платежное поручение, регистрирующий орган не станет рассматривать принятые документы. В этом случае документы по истечении 18 календарных дней с момента их поступления вернут их подателю. В зависимости от указанного в заявлении способа, заявитель получит их лично или по почте с уведомлением о вручении. Если же документы были представлены в электронном виде, то на электронный адрес, указанный в заявлении, придет уведомление о том, что документы не приняты к рассмотрению.

Днем приема документов, в случае если они поданы без подтверждения об оплате госпошлины, будет считаться один из следующих дней (пп. «е» п. 10 ст. 1 Закона № 250-ФЗ):

• день представления документа об уплате пошлины, если по закону госпошлину можно оплатить после подачи заявления;
• день получения регистрирующим органом сведений об уплате госпошлины.

В обоих случаях заявление о регистрации принимается к рассмотрению не позднее восемнадцати календарных дней со дня получения документа или сведений об уплате.

Нотариальное удостоверение полномочий больше не требуется

Уточнен вопрос о том, каким образом руководитель или другой человек, имеющий право действовать от имени организации без доверенности, может подтвердить свои полномочия (пп. «г» п. 10 ст. 1 Закона № 250-ФЗ). Теперь для этого можно представить копии учредительных документов, удостоверенных печатью организации и подписью этого лица. Раньше требовалось исключительно нотариальное заверение бумаг.

Заметим, если компания уже обращалась в Росреестр с заявлением и предъявляла эти документы, приносить их в другой раз не потребуется.

Однако если с момента обращения в регистрирующий орган учредительные документы были изменены, принести их все-таки придется.

Регистрация прав на создаваемый объект недвижимости стала проще

До 1 октября 2013 года для регистрации прав на создаваемую недвижимость нужно было представить документы, подтверждающие факт его создания. Перечень таких документов законодательно утвержден не был.

Теперь в статью 25 Закона № 122-ФЗ   внесена ясность (пп. «а» п. 20 ст. 1 Закона № 250-ФЗ).  Чтобы зарегистрировать право собственности на вновь созданный объект недвижимости, достаточно правоустанавливающего документа на землю и разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию (если его необходимо получать). Причем если право на землю уже было зарегистрировано, то правоустанавливающий документ предъявлять не нужно. Второй документ заявитель может представить по собственной инициативе. Если он этого не сделает, то сотрудники Росреестра запросят сведения о таком разрешении у органа, его выдавшего.

Что же касается прав на объекты незавершенного строительства, то порядок их регистрации тоже претерпел изменения (пп. «а» п. 20 ст. 1 Закона № 250-ФЗ). Ранее для регистрации права собственности на незавершенку требовалось представить документы, содержащие описание объекта. Теперь оформить право собственности на такой объект можно будет на основании правоустанавливающего документа на участок и разрешения на строительство (требуется в случае, когда получить его обязывает закон). Если заявитель разрешение не подаст, отделение Росреестра запросит его в соответствующем органе.

Предыдущий владелец сможет возразить против совершенной сделки

С 1 марта 2013 года у владельцев недвижимости появилась возможность защититься от недобросовестных покупателей. Сделать это можно посредством внесения в ЕГРП отметки о возражении.

Ситуация, когда отметка пригодится, может быть следующая. Бывший собственник после продажи жилья обнаружил, что его ввели в заблуждение (покупатель не рассчитался полностью, стоимость сделки была занижена и т. д.). Он собирается оспорить договор купли-продажи в суде. Перед тем как это сделать, он может внести в реестр отметку о возражении, известив таким образом органы регистрации о своих планах. Запись о возражении не будет препятствием для дальнейшей регистрации права или поводом для отказа в регистрации, если новый владелец захочет перепродать имущество дальше. Но благодаря ей очередной покупатель будет в курсе, что с приобретаемым имуществом не все в порядке. Следовательно, в случае спора, он не будет признан добросовестным приобретателем и имущество останется за первым хозяином.

Норма вступила в силу 1 марта 2013 года вместе с введением в ГК РФ новой статьи 8.1. Однако на деле она не работала, так как механизм внесения подобных отметок законодательно прописан не был. Теперь Закон № 122-ФЗ дополнен статьей 28.1, которая определяет правила внесения таких возражений в ЕГРП.

Запись о наличии возражений может быть внесена в реестр только на основании заявления лица, на которое право собственности в реестре было оформлено ранее. Представить его можно как в бумажном, так и в электронном виде, в том числе и через интернет. Форму и формат заявления будет утверждать Минэкономразвития. Внесенная запись может быть погашена как по заявлению предшествующего правообладателя, так и без его участия.

Случаи, когда отметку о возражении может снять орган регистрации, изложены в части 3 пункта 1 статьи 28.1. К ним относятся, например:

• предыдущий правообладатель не оспорил данное право в суде (в течение трех месяцев в регистрационную службу не поступила копия судебного решения по данному спору);
• регистрирующий орган получил решение суда, прекращающее право на объект недвижимости.

Кроме того, заявление о возражении может быть возвращено без рассмотрения, если, например (п. 1 ст. 28.1 Закона № 122-ФЗ):

• запись в ЕГРП о возражении была ранее погашена по инициативе заявителя;
• запись была погашена на основании вступившего в законную силу судебного акта о таком погашении.

Запрет собственника не позволит принимать заявления от других лиц

Собственник может запретить регистрировать сделки с его имуществом без своего личного участия. Сделать это можно посредством внесения в Росреестр записи о невозможности регистрации перехода прав, их ограничения или прекращения (п. 2 ст. 28.1 Закона № 122-ФЗ). Вето можно наложить на случаи, когда заявление на регистрацию прав подает иное лицо (вторая сторона по сделке, представитель собственника не в силу закона).

Подобная запись делается на основании заявления собственника. При наличии этой отметки, заявление о регистрации перехода права (прекращения, обременения), поданное лицом, не являющимся собственником или его законным представителем, будет возвращено без рассмотрения. Об этом факте отделение Росреестра обязано уведомить заявителя в течение пяти рабочих дней со дня его принятия.

Заявление об ограничении регистрации в отсутствие собственника может быть подано как на бумаге, так и в электронном виде по сети «Интернет». Форма и формат заявления утверждаются Минэкономразвития России. Погашена такая запись может быть как на основании заявления собственника, так и без его заявления. Во втором случае это делается на основании:

• решения государственного регистратора одновременно с решением о регистрации перехода, прекращения прав данного собственника;
• вступившего в законную силу судебного акта.

Из этого правила есть исключения. Даже при наличии подобного запрета со стороны собственника, регистрирующий орган может принять заявление от других лиц и зарегистрировать переход права (обременение, прекращение) в случае, когда основанием для регистрации является решение суда или требование пристава-исполнителя.

Порядок амортизации имущества и НМА уточнен

Федеральный закон от 23.07.2013 № 215-ФЗ (далее - Закон № 215-ФЗ) внес ряд изменений в главы 21 и 25 Налогового кодекса РФ. Рассмотрим некоторые из них.

Имущество, введенное в эксплуатацию до 01.12.12, амортизируется по-старому

С 1 января 2013 года вопрос о том, с какого момента можно начислять амортизацию по имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, урегулирован. В Налоговом кодексе РФ теперь прямо прописано, что амортизация начинает начисляться с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором имущество введено в эксплуатацию (п. 4 ст. 259). Таким образом, факт подачи документов на госрегистрацию на начало амортизации больше не влияет.

Напомним, что ранее контролирующие органы указывали, что начать амортизировать такое имущество можно только при одновременном выполнении двух условий: наличие документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию и ввод основных средств в эксплуатацию (см., например, письмо Минфина России от 17.08.2012 № 03-03-06/1/421).

Казалось бы, с вступлением в силу нового правила проблема должна быть исчерпана. Однако возник другой вопрос: как амортизировать имущество в переходном периоде? А именно те объекты, которые еще не зарегистрировали, но ввели в эксплуатацию в 2012 году.

Ответ на этот вопрос дала статья 3.1, внесенная законом Закон № 215-ФЗ в Федеральный закон от 29.11.2012 № 206-ФЗ. В ней указано, что амортизация имущества, введенного в эксплуатацию до 1 декабря 2012 года, должна начисляться по старым правилам. То есть с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором подали документы на регистрацию. Компании, которые начали амортизировать подобное имущество по новым правилам, то есть не подтвердив факт подачи бумаг не регистрацию, должны представить уточненные декларации и доплатить налог на прибыль. Но от уплаты пеней и штрафов они освобождены. Налогоплательщики, которые ввели объект в эксплуатацию в декабре 2012 года, могут руководствоваться пунктом 4 статьи 259 НК РФ в новой редакции, то есть начислять амортизацию с 1 января 2013 года.

Это нововведение начало действовать с 23 августа 2013 года.

Имущество, созданное с использованием бюджетных средств, нужно амортизировать

В пункте 2 статьи 256 НК РФ перечислено имущество, которое не подлежат амортизации. В числе прочего к нему относится имущество, приобретенное или созданное с использованием бюджетных средств целевого финансирования (пп. 3 п. 2 ст. 256 НК РФ).

С 1 января 2014 года эта норма будет изложена в новой редакции. Амортизации не будет подлежать имущество, созданное или приобретенное полностью за счет бюджетных средств. А имущество, созданное с использованием этих средств, будет амортизироваться в общем порядке.

Его первоначальная стоимость будет определяться как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС и акцизов, уменьшенная на сумму затрат, осуществленных за счет бюджетных средств целевого финансирования (п. 1 ст. 257 НК РФ).

Перечень нематериальных активов увеличился

Расширен перечень амортизируемых нематериальных активов.

Согласно нововведениям с 1 января 2014 года к нематериальным активам относится исключительное право на аудиовизуальные произведения (пп. 7 п. 3 ст. 257 НК РФ). Срок полезного использования этого НМА налогоплательщик вправе определить самостоятельно. Но он не может быть менее двух лет.