Как определить, что налог на имущество организаций исчисляется по кадастровой стоимости

Объектом налогообложения по налогу на имущество, как известно, являются принадлежащие компании объекты недвижимости. В общем случае налог на имущество исчисляется с объектов недвижимости по их среднегодовой стоимости (это касается только тех объектов, которые в бухгалтерском учете признаны в качестве основных средств). Но при определенных условиях объекты недвижимости (в т.ч. те, которые не приняты на учет в качестве ОС, а учтены, например, как товары или объекты незавершенного строительства) должны облагаться исключительно по кадастровой стоимости. 

Общий перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости

Положениями НК РФ предусмотрен общий перечень объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость. К их числу относятся (п.1 ст.378.2 НК РФ):

• административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (подп.1);
• нежилые помещения, предназначенные (либо используемые) для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (подп.2);
• объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства (подп.3);
• жилые помещения, жилые строения, многоквартирные дома, наемные дома, садовые дома, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства (подп.4).

Субъекты РФ на основании этого основного списка должны определить свой список объектов, налог на имущество с которых исчисляется на территории субъекта РФ по кадастровой стоимости. Субъект РФ может включить в список не все объекты, указанные в п.1 ст.378.2 НК РФ, а только часть из них. Либо установить, что, например, в список «кадастровых» объектов отнесены не все административно-деловые центры и торговые центры (комплексы), расположенные на территории субъекта РФ, а только те, у которых общая площадь превышает определенную величину.

В Московской области к числу «кадастровых» объектов отнесены торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 кв.м. (п.1 ст.1.1. Закон Московской области от 21.11.2003 N 150/2003-ОЗ), а в Ставропольском крае – торговые центры (комплексы) общей площадью свыше 250 кв.м. (п.1 ст.1.1. Закона Ставропольского края от 26.11.2003 №44-кз).

Специальный региональный перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости

Когда объект недвижимости, принадлежащий компании, относится к одному из объектов, указанных в п.1 ст.378.2 НК РФ, нужно изучить региональный закон о налоге на имущество. Если в этом законе отсутствует тот вид объекта недвижимости, которым владеет компания, то налог на имущество нужно считать по среднегодовой стоимости.

Если же в региональный закон конкретный вид объекта недвижимости включен и является объектом недвижимости, предусмотренным в подп.1 или 2 п.1 ст.378.2 НК РФ (например, это помещение в административно-деловом центре), то необходимо проверить, присутствует ли объект в специальном перечне объектов недвижимости, который ежегодно утверждается региональными властями (подп.7 п.1 ст.378.2 НК РФ). Такие перечни имеются в интернете в открытом доступе, а поиск в них осуществляется по кадастровому номеру или адресу объекта.

Если объекта недвижимости в этом перечне нет, то налог на имущество по нему следует исчислять из среднегодовой стоимости. Если же объект недвижимости имеется в перечне, то налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Если компания владеет квартирой, гаражом, машино-местом или объектом незавершенного строительства, то налоговая база по ним определяется как кадастровая стоимость. Эти   объекты отнесены к подп.4 п.1 ст.378.2 НК РФ и для них нет такого условия, как включение в специальный региональный перечень. Минфин России в письме от 01.04.2020 N 03-05-05-01/26145 отметил: «согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 378.2 Кодекса налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении жилых помещений, гаражей, машино-мест, объектов незавершенного строительства, а также жилых строений, садовых домов, хозяйственных строений или сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства, вне зависимости от указания их в Перечне».

Поэтому в отношении такого рода недвижимости достаточно проверить объекты на предмет отсутствия или наличия только в региональном законе. 

Частные случаи определения налоговой базы по налогу на имущество

Отдельное помещение в «кадастровом» здании

Компания может владеть не зданием целиком, а отдельными помещениями в нем. Должны ли помещения быть внесены в региональный перечень в целях исчисления налога по кадастровой стоимости? Не обязательно. Главное, чтобы само здание фигурировало в этом перечне. 

Минфин России в письме от 05.06.2023 N 03-05-05-01/51675 указал, что «если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром и включено в соответствующий Перечень, помещения в таких зданиях могут не включаться в Перечень, поскольку основанием для применения норм статьи 378.2 Кодекса в отношении таких помещений будет являться включение в Перечень здания».

А если в отношении таких отдельных помещений не определена кадастровая стоимость, но при этом имеется кадастровая стоимость самого здания, то в целях налога на имущество компания должна самостоятельно определить кадастровую стоимость своего помещения. Сделать это нужно, исходя из доли помещения в общей площади здания (п.6 ст.378.2 НК РФ, письмо Минфина России от 17.10.2017 N 03-05-05-01/67536).

Объект незавершенного строительства

Некоторые бухгалтеры, полагая, что объектом налогообложения по налогу на имущество являются только объекты, отраженные в бухучете в составе основных средств, не исчисляют налог с объектов незавершенного строительства. В общем случае такое утверждение верно. Но могут быть исключения.

Объекты незавершенного строительства указаны в подп.4 п.1 ст.378.2 НК РФ. И если конкретный субъект РФ внес данный вид недвижимости в свой список «кадастровых» объектов, указав их в региональном законе, то в отношении такого недостроя нужно обязательно платить налог на имущество исходя из кадастровой стоимости. Если, конечно, он учтен в ЕГРН в качестве объекта незавершенного строительства и в отношении него определена кадастровая стоимость (письмо Минфина России от 18.05.2022 N 03-05-05-01/45806).

Апартаменты для перепродажи

Компании, приобретающие апартаменты для дальнейшей перепродажи, сталкиваются с вопросом, нужно ли за период владения ими исчислять и платить налог на имущество. И если нужно, то с какой стоимости: кадастровой или среднегодовой.

Такой вид недвижимого имущества как апартаменты отдельно в перечне, предусмотренном в п.1 ст.378.2 НК РФ, не указан. Отнести их к жилым помещениям нельзя, что подтверждается судебной практикой (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.10.2018 N 310-КГ18-16918 по делу N А54-6031/2017, Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10.04.2018 N 6-КГ18-6), и разъяснениями ведомств (письмо Минфина России от 23.04.2021 N 03-05-04-01/31041).

На основании этого можно сделать вывод, что апартаменты, приобретенные для продажи, т.е. не являющиеся основными средствами, изначально не образуют объект налогообложения налогом на имущество. Однако и здесь могут быть исключения. 

Если апартаменты расположены в административно-деловых центрах и торговых центрах (комплексах), включенных в региональный закон, а также в специальный региональный перечень, то они подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости. При этом не имеет значения:

• что они учтены в бухгалтерском учете в качестве товаров;
• что сами по себе они не упомянуты в специальном региональном перечне объектов, облагаемых по кадастровой стоимости (т.е. достаточно того, что сам административно-деловой центр и торговый центр включен в этот перечень).

Правомерность данного вывода подтверждена в письме Минфина России от 23.04.2021 N 03-05-04-01/31041.

Декларировать «кадастровые» объекты не нужно

В отношении недвижимости, облагаемой налогом по кадастровой стоимости, представления декларации сейчас не требуется (п.6 ст.386 НК РФ). Налоговая инспекция самостоятельно считает налог исходя из имеющейся у нее информации и сообщает об этом организации.

Однако это не означает, что компания может не разбираться с принадлежностью имеющихся в ее собственности объектов недвижимости. Разобраться необходимо, чтобы:

• рассчитать авансовый платеж по налогу на имущество (если в законе субъекта РФ не установлено отсутствие обязанности по внесению авансовых платежей) и уплатить его своевременно в бюджет;
• после получения из ИФНС сообщения об исчисленном налоге проверить правомерность указанной там суммы.

Дополнительно отметим, что в отношении авансовых платежей по налогу на имущество с объектов, облагаемых исходя из кадастровой стоимости, необходимо подавать уведомление об исчисленной сумме налога на имущество (сумме авансовых платежей по налогу) (п.9 ст.58 НК РФ, письмо ФНС России от 17.10.2023 N БС-4-21/13243@).

В материале использованы фото: David Gyung / Shutterstock / Fotodom.