Уменьшение налогов за прошлое время, повышающие коэффициенты и налогообложение недостроя: обзор споров по имущественным налогам за I полугодие 2026 года

Уменьшение имущественных налогов за истекшие периоды

В п.1 Обзора правовых позиций КС РФ и ВС РФ по имущественным налогам рассмотрен спор о пересмотре кадастровой стоимости имущества физлица в целях уменьшения земельного налога за истекшие налоговые периоды. 

Налогоплательщик оспаривал конституционность ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», которая сейчас препятствует пересчету имущественных налогов (земельного налога и налога на имущество физлиц) за прошлые периоды в случае снижения стоимости данного имущества.

Согласно оспариваемой норме, заявление о снижении архивной кадастровой стоимости имущества для целей уменьшения налогов за истекшие периоды налогоплательщики вправе подать в течение 6 месяцев с даты установления новой стоимости имущества. Указанное положение на практике приводит к тому, что уменьшить налоги за прошедшее время плательщики не могут, так как узнают об установлении новой стоимости имущества только из налоговых уведомлений, получаемых в конце каждого года, тогда как сама оценка стоимости осуществляется с начала года.

Из материалов дела следовало, что ИФНС на протяжении нескольких лет начисляла физлицу земельный налог исходя из стоимости участков в размере 6,5 и 9 млн рублей. С начала нового года кадастровая стоимость каждого из участков на основании нового расчета была уменьшена до 4,5 млн рублей, о чем налогоплательщик узнал из полученного налогового уведомления. После этого он направил заявление об уменьшении старой (архивной) кадастровой стоимости участков до рыночного размера, чтобы уменьшить налог, уплаченный за предыдущие налоговые периоды. 

В уменьшении архивной стоимости участков ему отказали. Отказ был мотивирован тем, что ст.22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ разрешает подавать такие заявления в течение 6 месяцев с момента установления новой стоимости имущества, а к моменту получения налогового уведомления новая стоимость значилась в ЕГРН уже в течение года.

Конституционный Суд РФ в постановлении от 14.07.2026 № 48-П признал спорную норму неконституционной и обязал законодателей пересмотреть закон о государственной кадастровой оценке в данной части. Теперь по новым правилам до момента внесения соответствующих законодательных изменений налогоплательщикам разрешается подавать заявления об уменьшении архивной кадастровой стоимости имущества (недвижимости и земельных участков) в течение года с момента получения уведомления из ИФНС, в котором значится новая (рыночная) стоимость данного имущества. В таком случае ранее уплаченные имущественные налоги подлежат уменьшению в пределах трех лет, предшествующих году подачи заявления.

Повышающие коэффициенты к земельному налогу

В п.2 Обзора представлен спор о возможности применения повышающих коэффициентов при расчете земельного налога в отношении участков организаций и ИП, которые предоставлены для жилищного строительства и используются в предпринимательских целях. 

В данном деле организация оспаривала конституционность п.1 ст.394 и п.15 ст.396 НК РФ. Данные нормы позволяют местным властям устанавливать повышающие коэффициенты 2 и 4 при расчете земельного налога по ставке 1,5% в отношении земельных участков, предназначенных для жилищного строительства и используемых в предпринимательской деятельности. КС РФ признал указанные нормы НК РФ противоречащими Конституции РФ и обязал внести в них соответствующие изменения. 

Повышающие коэффициенты 2 и 4 могли применяться при исчислении земельного налога по льготной ставке 0,3% в отношении участков под жилищное строительство, используемых в предпринимательских целях до 2019 года включительно. Эти коэффициенты вводились в целях стимулирования налогоплательщиков к скорейшей застройке приобретенных участков. И применяться такие повышающие коэффициенты могут только к налогу, рассчитанному по льготной ставке 0,3%. Начиная же с 2020 года в соответствии c Федеральным законом от 29.09.2019 №325-ФЗ, в отношении таких земельных участков налоговая ставка устанавливается уже в размере 1,5%.

При этом нормы НК РФ не уточняют, могут ли к такой ставке применяться повышающие коэффициенты или нет. Данная правовая неопределенность позволяет налоговым органам самостоятельно применять повышающие коэффициенты к ставке налога 1,5%. В связи с этим КС РФ в постановлении от 21.07.2026 №52-П призвал законодателей устранить данный правовой пробел, либо прямо разрешив применять к ставке 1,5% повышающие коэффициенты 2 и 4, либо запретив их применение. 

До внесения в НК РФ соответствующих изменений, КС РФ запретил с 2027 года применять в отношении участков, приобретенных для жилищного строительства и используемых в предпринимательской деятельности, повышающие коэффициенты при исчислении земельного налога. 

Налог на имущество за недостроенные объекты

В п.3 Обзора рассмотрен спор об исчислении налога на имущество организаций в отношении объекта незавершенного строительства. 

По итогам проведенной проверки налоговая инспекция доначислила организации налог на имущество в отношении объектов незавершенного строительства, за которые организация уже уплатила налог как за готовые объекты недвижимого имущества. Доначисление было связано с тем, что одна и та же недвижимость была указана в ЕГРН дважды – как недостроенные объекты и как уже введенные в эксплуатацию. Причиной этому послужила несвоевременная подача организацией заявления о снятии с кадастрового учета недостроенных объектов после завершения строительства и введения их в эксплуатацию. При этом, доначисляя налог, ИФНС исходил из того, что запись в ЕГРН является достаточным основанием для возникновения у организации обязанности по уплате налога на имущество.

Суды, включая Верховный Суд РФ, признали данную позицию налоговой инспекцией необоснованной и нарушающей права организации-налогоплательщика. ВС РФ в определении от 22.04.2026 №А84-8049/2023 подтвердил, что организации не обязаны дважды уплачивать налог за одни и те же объекты недвижимого имущества только потому, что они носят в ЕГРН разные наименования и разные функциональные назначения. Несвоевременная подача заявлений о снятии с учета недостроенной недвижимости в связи с завершением строительства и введением объекта в эксплуатацию не является основанием для начисления налога в отношении фактически переставших существовать объектов (образование готовых объектов вместо недостроенного имущества).

Суд пояснил, что с момента введения объектов в эксплуатацию и постановки их на кадастровый учет объекты незавершенного строительства перестают быть объектами налогообложения. Причем перестают они считаться таковыми независимо от того, имеются в ЕГРН с сведения о таких объектах незавершенного строительства или нет. В то же время с прекращением существования объектов незавершенного строительства возникают новые объекты, в отношении которых и следует уплачивать налог.

Определение остаточной стоимости ОС для исчисления налога на имущество

В п.5 Обзора представлен спор об определении остаточной стоимости основных средств организации в целях исчисления налога на имущество. 

Из материалов дела следовало, что организация модернизировала принадлежащие ей объекты основных средств (здания и сооружения), которые она использовала с 1957 года. По итогам модернизации были увеличены пересмотренные сроки полезного использования объектов ОС, а также их первоначальная стоимость. Первоначальная стоимость была отражена с учетом реконструкции (модернизации), но при этом расчет накопленной амортизации применялся ко всему периоду с даты ввода объектов в эксплуатацию, а не с даты проведения реконструкции (модернизации). Это привело к росту показателя «Накопленная амортизация после пересчета» и, как следствие, значительному снижению показателя «Остаточная стоимость после перерасчета». Соответственно, исчисленная сумма налога к уплате в бюджет была существенно снижена по сравнению с истекшими налоговыми периодами.

ИФНС посчитала такие действия налогоплательщика незаконными, доначислив организации налог на имущество в отношении модернизированных ОС. Спор дошел до Верховного Суда РФ, который признал доначисление налога полностью обоснованным. В определении от 08.06.2026 №А12-28106/2024 ВС РФ указал, что организация перешла на новые правила учета ОС в соответствии с ФСБУ 6/2020 «Основные средства», утв. приказом Минфина от 17.09.2020 №204н ретроспективно. 

При таком переходе расчет накопленной амортизации проводится единовременно (п.49 ФСБУ 6/2020), но с учетом всех этапов капитальных вложений, связанных с достройкой, дооборудованием, реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением объектов ОС. То есть расчет накопленной амортизации необходимо осуществлять по мере капитализации затрат на модернизацию, а не с даты ввода объектов в эксплуатацию.

Ошибочное применение положений ФСБУ 6/2020 привело к необоснованному увеличению суммы амортизации по объектам, которые фактически восстановлены посредством модернизации до состояния новых, при этом вся сформированная стоимость в процессе эксплуатации объекта, включая капитальные вложения, единовременно распределена на протяжение всего срока их полезного использования. Расчет организации не учитывает поэтапный расчет накопленной амортизации по мере капитализации затрат на модернизацию и переоценку, а значит, не может быть корректным и ведет к завышению суммы накопленной амортизации и занижению налоговой базы и суммы налога. При таких обстоятельствах суд признал доначисление налога законным.

В материале использованы фото: David Gyung / Shutterstock / Fotodom.