Эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению Вероника Емельянова проанализировала судебную практику и разбиралась, как предпринимателю не слететь с УСН, имея в собственности несколько объектов недвижимости, кадастровая или рыночная стоимость которых в совокупности близка к лимиту.
Нужно ли ИП определять остаточную стоимость ОС
Чтобы иметь возможность перейти на УСН, помимо прочих условий, необходимо соблюдение условия по величине остаточной стоимости основных средств. Она не должна превышать 150 млн рублей, что прямо следует из подп.16 п.3 ст.346.12 НК РФ.
Несмотря на то, что в этой норме говорится исключительно об организациях, ее следует применять и в отношении индивидуальных предпринимателей. Правомерность данного вывода подтверждена разъяснениями ведомств, а также судебной практикой (письма Минфина РФ от 30.01.2019 №03-11-11/5277, от 02.06.2021 №03-11-11/43679, п.6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением глав 26.2 и 26.5 НК РФ, утв. Президиумом Верховного суда РФ 04.07.2018).
При этом соблюдение лимита по ОС важно не только в момент перехода на УСН, но и во время применения спецрежима. Если будет допущено превышение лимита, то с периода, когда произошло такое превышение, организация или предприниматель считаются утратившими право на УСН (п.4 ст.346.13 НК РФ). А это грозит доначислением и НДФЛ, и НДС.
Когда упрощенцем является ИП, проблема заключается в том, что остаточная стоимость ОС определяется по данным бухучета, а индивидуальные предприниматели освобождены от его ведения (подп.1 п.2 ст.6 Федерального закона от 06.12.2011 №402-ФЗ «О бухгалтерском учете»). Решение этой проблемы простое: несмотря на отсутствие обязанности по ведению бухучета, частично все же его вести – в части объектов основных средств.
Минфин РФ в письме от 11.02.2022 №07-01-10/9691 пояснил, что «если индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, воспользовался правом не вести бухгалтерский учет, то определение размера остаточной стоимости основных средств в целях применения подпункта 16 пункта 3 статьи 346.12 Кодекса следует производить применительно к Федеральному стандарту бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 "Основные средства"».
Данная проблема касается не всех ИП, а только тех, кто владеет дорогостоящей недвижимостью или несколькими объектами. Ведь если в собственности предпринимателя находится пара обычных квартир, то вряд ли он достигнет лимита в 150 млн рублей.
Зачем ИП хранить документы на ОС
Некоторые ИП не желают брать на себя хлопоты по постоянному определению остаточной стоимости и ориентируются на кадастровую стоимость своих объектов недвижимости. Убедившись, что она не превышает 150 млн руб., полагают, что никаких рисков они не несут. Но, повторимся, с лимитом надо сравнивать не кадастровую, а остаточную стоимость объектов.
Если ИП все же решит не определять остаточную стоимость своей недвижимости, используемой в предпринимательских целях, то нужно хотя бы позаботиться о сохранении всех документов на приобретение/строительство объектов. Эти документы потом можно использовать в спорах с налоговиками (в т.ч. в судебном порядке) в качестве доказательства того, что первоначальная стоимость составляла величину, не превышающую размер лимита. Ведь если первоначальная стоимость не превышала лимит, то очевидно, что и остаточная стоимость объектов тоже не превысит этот лимит (если, конечно, в объект не будут осуществляться капитальные вложения).
В этой связи хотим обратить внимание на одно интересное дело, которое, к счастью для предпринимателя, закончилось благополучно. Но если бы у него были сохранны документы, то ему не пришлось бы судиться с инспекцией на протяжении почти четырех лет. Речь идет о деле №А03-3029/2020, дошедшем до рассмотрения Верховным судом РФ (Определение от 24.05.2023 №304-ЭС23-7001).
ИФНС доначислила ИП порядка 21 млн рублей НДФЛ с НДС, а также пени и штраф по ст.122 НК РФ, посчитав, что предприниматель незаконно применял УСН. ИП когда-то построил административно-офисное здание, помещения в котором впоследствии предоставлял в аренду. По своей деятельности он применял упрощенку. Проблема возникла из-за того, что бизнесмен не только не определял остаточную стоимость здания, но и не сохранил документы на строительство. Он рассуждал так: раз у него отсутствует обязанность по ведению бухучета, то хранить документы на строительство здания совсем не обязательно. Тем более, что кадастровая стоимость его здания составляла примерно 79 млн рублей, что меньше установленного лимита.
Однако во время налоговой проверки инспекторы, не получив от него документов на строительство, привлекли оценщика. Тот определил, что сумма, необходимая для строительства спорного здания составляет 170 млн рублей. Естественно, налоговики посчитали, что данный ИП превысил лимит и незаконно применял упрощенку все три проверяемых ими года. ИП попытался указать, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может выступать в качестве первоначальной стоимости спорного основного средства, но суд этот довод не принял.
Первая инстанция была выиграна инспекцией, но впоследствии бизнесмену удалось отыграть дело в свою пользу. Помогло то, что ИП представил заключение об оценке стоимости от сторонней компании, которая указала, что расходы на строительство составили 97 млн рублей. Суд не принял результаты этой оценки в качестве доказательств, но ввиду того, что результаты обеих оценок сильно разнятся, назначил третью экспертизу. Та установила, что стоимость здания все же не могла превышать 100 млн руб. (без учета НДС).
Важна ли кадастровая стоимость ОС для соблюдения лимита УСН
Как показывает практика, на кадастровую стоимость объектов налоговики также могут обратить внимание. Особенно если кадастровая стоимость недвижимости больше остаточной (либо покупной), а разница между этими величинами существенная. Но для того, чтобы вменить нарушение в подобной ситуации, налоговики должны выявить и другие обстоятельства.
Так, например, в споре, рассматриваемом в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 16.05.2023 №Ф10-2157/2022 по делу №А83-16290/2021, предприниматель имел в собственности гостиницу, которую, судя по договору, приобрел за 60 млн рублей, но ее кадастровая стоимость была вдвое выше – почти 119 млн рублей. В ходе проверки налоговики выяснили, что здание ИП приобретал у взаимозависимого лица. Это дало им основания утверждать, что стороны, будучи взаимозависимыми, действуя согласованно, умышленно занизили стоимость имущественного комплекса с целью формального соблюдения предпринимателем условий для получения права нахождения на УСН.
Также в рамках проверки инспекторы обнаружили в наличии у ИП результаты оценки, которую тот заказывал в целях дальнейшего оформления залога. И по результатам такой оценки рыночная стоимость гостиницы составила 273 млн рублей, а ликвидационная стоимость при вынужденной продаже – 184 млн рублей. Налоговики инициировали свою оценку, и по результатам этой оценки остаточная стоимость гостиницы на начало проверяемых годов была также выше 150 млн рублей.
Все эти обстоятельства послужили поводом к доначислению налогов. Предприниматель пытался оспорить решение ИФНС в суде, но проиграл во всех трех инстанциях. Далее он решил подать кассационную жалобу в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного суда РФ, но та отказалась ее принимать к рассмотрению (определение Верховного суда РФ от 10.08.2023 №310-ЭС23-14219).
Полученная в дар недвижимость также учитывается
Еще в одном споре с налоговиками предпринимателю, несмотря на то, что учет ОС он не вел, удалось оспорить доначисления налогов (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.06.2020 №Ф06-59893/2020 по делу №А65-12741/2019).
В рамках камеральной проверки инспекция сама посчитала остаточную стоимость объектов недвижимости, и по их расчетам эта стоимость составила почти 277 млн рублей. Предприниматель заявил, что лимит им соблюдался, и в качестве доказательств предоставил отчет рыночной стоимости приобретенного им ранее объекта недвижимости, сделанный сторонней организацией. Однако суд этот отчет не удовлетворил, поскольку у бизнесмена были и другие объекты недвижимости, которые ранее он получил на безвозмездной основе. Поскольку по полученным в дар объектам у суда не было информации об остаточной стоимости, то дополнительно была назначена судебная экспертиза по определению остаточной стоимости имущества ИП. И эта экспертиза подтвердила, что остаточная стоимость всех объектов недвижимости предпринимателя не превышает 150 млн рублей.
Надо отметить, что в ходе судебного процесса инспекция попыталась опровергнуть результаты этой оценки, указав, например, что экспертом неверно определена амортизационная группа и срок полезного использования, но эксперт смог убедить суд в правильности своих расчетов. А иной отчет об оценке остаточной стоимости ИФНС суду не представила.
Учитывая указанные обстоятельства, предпринимателю удалось выиграть суд и доказать, что УСН он применял на законных основаниях.
Скажу я вам так спускайтесь на землю Объясню почему когда вы там наверху принимаете законы налоговые то надо обязательно кого-то отправить на землю чтобы все это проходил плюс и минусы передал вам чтобы вы исправились иначе так будете развиваться веками. С чем я столкнулся, открыл ИП на аусн с целью заключить договор с платформой которая занимается продажей цветочных букетов Оказывается это невозможно потому что по аусн нельзя заключить агентский договор, хорошо я отказался от аусн и перешёл на ИП нпд Почему именно ИП на нпд потому что логически Если думать то Цветочная платформа занимается продажей цветами и когда клиент заказывает то платформа заказ передаёт самозанятому самозанятый изготавливает и передаёт курьеру а курьер передаёт покупателю покупатель рассчитывается с платформой платформа рассчитывается с самозанятым Но вот и тут есть проблема ИП на мпд тоже не может заключить договор агентский То есть все дороги показывают на ИП УСН чтобы вы платили обязательные страховые и не учитывали тот факт что если я занимаюсь цветами то в году у меня есть пять главных праздников зарабатывать остальное время у меня застой и мне невыгодно платить страховые взносы И поэтому мне был выгоден ИП на нпд или платить на 2% больше по ИП Аусн. Так что это правительство Если одной рукой что-то даёт то второй рукой обязательно отбирает и не даёт возможность развиваться потому что нет связи с предпринимателями нет связи с землёй!!!
Меня очень раздражает факт облажения 100% суммы при продаже квартиры, которую ты когда-то сдавал.
У меня была комнатная квартира. Купили дочери. Пока доучилась в техникуме, сдавали год, потом решили продать, чтобы ей купить квартиру в новостройке.
Я купила за 1700000, продала реально за 1700000!!!!! И оплатила 6% со всей суммы!!!!!!!!!
Т. е. выгоднее, как большинство, сдавать неофициально!?!?!?
Вид деятельности: сдава в аренду жилых и нежилых помещений.
Сделок вила деятельности по купле-продаже имущества капитального нет.