Обзор споров по имущественным налогам от ФНС за 2024 год: налог на ремонт арендуемого здания, общежития в торговом центре и льготные земельные участки

Налог на ремонтные работы арендуемого имущества

В п.1 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за 2024 год, представленного в письме ФНС от 13.02.2025 №БС-4-21/1433@, налоговое ведомство рассказало о споре, касающемся доначисления налога на имущество организаций в отношении монтажных, строительных и ремонтных работ арендуемого имущества. 

Организация требовала отменить решение налоговой инспекции о доначислении налога и привлечении ее к ответственности за неуплату налога на стоимость ремонтных работ здания, которое она арендовала. Оспаривая решение ИФНС, организация указывала, что ремонтные и строительно-монтажные работы не являются и не могут являться объектом обложения налогом на имущество организаций. Более того, отремонтированное здание организации не принадлежало, она только арендовала спорное здание в производственных целях. Поэтому, по мнению организации, у нее не возникло обязанности по уплате налога на имущество.

Верховный Суд РФ в определении от 15.01.2024 №А32-22105/2021 признал доводы организации несостоятельными и подтвердил законность решения налоговой инспекции.

ВС РФ отметил, что объектом налогообложения являются не только объекты недвижимости, принадлежащие плательщикам на праве собственности, но также и имущество, переданное во временное владение и учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств (пп.1 п.1 ст.374 НК РФ). Стоимость ремонтных работ также может облагаться налогом, если такие работы носят капитальный характер и увеличивают стоимость недвижимости. Суд установил, что спорные работы как раз носили капитальный характер, подлежали списанию через амортизационные отчисления и учету в составе основных средств.

Выполненные ремонтные и строительно-монтажные работы являлись неотделимыми улучшениями арендованного имущества. Они повлияли на функциональное изменение производственных помещений, повысили продуктивность бизнеса налогоплательщика, а также изменили характеристики объектов капитального строительства. Арендодатель стоимость выполненных работ не компенсировал. В результате таких капитальных вложений стоимость арендуемых объектов имущества была увеличена. Модернизированные объекты недвижимости участвовали в извлечении прибыли от хозяйственной деятельности организации и приносили ей стабильный долгосрочный доход. По этой причине ВС РФ признал, что налоговая инспекция обоснованно доначислила организации налог на имущество и привлекла ее к ответственности за неуплату данного налога.

Налог на жилье в торговых центрах

В п.2 Обзора ФНС представила спор о доначислении организации налога на имущество в отношении жилых помещений, располагающихся в торговом центре. 

Организация владела на праве собственности несколькими жилыми помещениями (общежитием), расположенными на одном из этажей торгового комплекса. Налог на имущество в отношении данного жилья организация рассчитывала и уплачивала по его среднегодовой стоимости. ИФНС посчитала, что налогоплательщик неправомерно занижает облагаемую базу, и доначислила налог на жилые помещения по кадастровой стоимости (в большем размере). Оспаривая решение налоговой инспекции, организация отмечала, что по кадастровой стоимости налог на имущество следует уплачивать только с торговых центров и нежилых помещений.

Спорные помещения являются жилыми, хотя и располагаются в нежилом здании торгового центра. Само по себе нахождение жилья в здании, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, не исключает возможности уплаты налога в отношении такого жилья, исходя из его среднегодовой стоимости. Соответственно, по мнению организации, принадлежащее ей жилье не может облагаться налогом в порядке, предусмотренном ст.378.2 НК РФ (по кадастровой стоимости).

ВС РФ в определении от 01.02.2024 №А50-4618/2023 признал доводы организации-налогоплательщика несостоятельными и подтвердил правомерность доначисления налога.

Суд указал, что недвижимость, расположенную в административно-деловых и торговых центрах можно использовать как доходный объект. Эта возможность обуславливает относительно высокую стоимость любых объектов, расположенных в торговых центрах. В свою очередь данное обстоятельство приводит к необходимости повышенного налогообложения помещений, расположенных в торговых центрах и комплексах. Поэтому жилье, располагающееся в торговых центрах, должно облагаться налогом именно по кадастровой, а не среднегодовой стоимости. В связи с этим ВС РФ пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения ИФНС о доначислении налога по кадастровой стоимости жилых помещений.

Льготы по земельному налогу

В п.4 Обзора ФНС рассмотрела спор о порядке применения налоговых льгот по земельному налогу. 

Организации принадлежал земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения. Соответственно, она уплачивала в отношении данного участка налог по льготной ставке 0,3%, действующей для земель сельхозназначения. По итогам налоговой проверки ИФНС доначислила организации земельный налог по ставке 1,5% от стоимости участка, а также привлекла ее к ответственности в виде штрафа за неполную уплату налога.

Оспаривая решение налоговой инспекции, организация указывала, что ставка налога, по которой облагаются земли сельхозназначения, не может превышать 0,3%. Отнесение спорного участка к землям сельхозназначения было подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН – кадастр недвижимости). Поэтому, по мнению организации, у ИФНС не было законных оснований для доначисления земельного налога по ставке 1,5% от стоимости участка.

ВС РФ в определении от 01.10.2024 № А41-35140/2023 признал доначисление земельного налога правомерным и отказал организации в оспаривании решения ИФНС. 

Суд разъяснил, что данные ЕГРН сами по себе еще не являются основанием для применения той или иной пониженной налоговой ставки земельного налога. Для применения льготной налоговой ставки в размере, не превышающем 0,3% от стоимости участка, необходимо соблюдение одновременно двух условий:

• отнесение земельного участка к категории земель сельскохозяйственного назначения;
• реальное использование земельного участка для сельскохозяйственного производства.

Таким образом, право на применение пониженной ставки земельного налога в размере 0,3% необходимо документально подтвердить (п.10 ст.396 НК РФ). Подтвердить данный факт могут, в частности, договоры о производстве сельхозпродукции и получении выручки от реализации данной продукции. Также подтверждением может служить статус организации в качестве сельхозпроизводителя, контракты на поставку сельхозпродукции и т.д.

В спорном случае организация не представила документы, подтверждающие право на применение льготной ставки, в налоговый орган по месту нахождения земельных участков. В ходе досудебного урегулирования и рассмотрения дела в арбитражном суде такие документы также не предоставлены. Поэтому ВС РФ подтвердил, что оснований для отмены решения ИФНС о доначислении налога и штрафа не имеется.

Налог на разделенные объекты недвижимости

В п.5 Обзора ФНС представила спор о налогообложении недвижимости, внесенной в перечень объектов, налогооблагаемых по кадастровой стоимости, но впоследствии разделенной на несколько самостоятельных нежилых помещений. 

Магазин, принадлежащий организации, был включен в перечень объектов, облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости. Чтобы уменьшить налоговую нагрузку, организация разделила магазин на два самостоятельных объекта. Право собственности на первоначальный магазин за организацией в ЕГРН было прекращено. Одновременно на организацию в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на два новых объекта: сам магазин (первый этаж) и подсобные помещения (подвал). Новые помещения уже не были указаны в перечне недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, что позволило продолжить исчисление налога по среднегодовой стоимости объектов.

По итогам проведенной налоговой проверки ИФНС пришла к выводу, что организация незаконно уменьшила налогооблагаемую базу, доначислив ей налог по кадастровой стоимости первоначального объекта. Оспаривая решение о доначислении налога, налогоплательщик указывал, что расчет налога, осуществленный ИФНС, неправильный. Объект недвижимости, в отношении которого исчислялся налог, перестал существовать. При этом вновь образованные объекты не были включены в перечень недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости. Поэтому, с точки зрения организации, уплачивать налог она может, исходя из среднегодовой стоимости вновь образованных объектов.

ВС РФ в определении от 04.10.2024 №А35-6290/2023 отклонил доводы организации и встал на сторону налоговой инспекции. 

Суд пояснил, что если недвижимость образована в результате раздела другой недвижимости, включенной в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, вновь образованный объект до включения его в перечень подлежит налогообложению по кадастровой стоимости. Данное правило установлено в соответствии с нормой, приведенной в абз.2 п.10 ст.378.2 НК РФ. Ввиду вышеизложенного ВС РФ признал, что налоговая инспекция законно и обоснованно доначислила организации налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

В материале использованы фото: Lee Charlie / Shutterstock / Fotodom.